Compraventa de viviendas
Información práctica para la compra de una vivienda
¿Qué debemos tener en cuenta antes de comprar una vivienda?
Podemos conocer la situación jurídica de la vivienda a través de una Nota Simple Informativa, que es un documento expedido por el Registro de la Propiedad a través del cual se obtiene información sobre las cargas de la vivienda tales como embargos o hipotecas, y si quién vende la vivienda es realmente su propietario.
Es importante verificar que la vivienda está al corriente de pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y las cuotas de la comunidad de propietarios, exigiendo al vendedor el recibo de ambos, ya que en caso contrario, se tendrá que hacer cargo el comprador de la vivienda.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido, de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
Antes de producirse la compraventa de la vivienda es muy probable que sea necesario realizar un contrato que asegure la compra mientras se gestiona el préstamo hipotecario. Para ello existen diferentes tipos de contratos, siendo los más habituales, la Opción de Compra, las Arras o Señal y el Contrato Privado de Compraventa.
Para los contratos de compraventa que se celebren a partir del 1 de junio de 2013, de edificios o viviendas, el propietario deberá disponer del Certificado de eficiencia energética (o una copia de éste) que deberá mostrar a cualquier comprador potencial interesado en la vivienda y que deberá entregar al comprador definitivo de la vivienda.
¿Cómo podemos formalizar la compraventa?
Habitualmente antes de formalizar la compraventa de una vivienda se redacta un contrato con validez legal donde se manifiestan las condiciones pactadas entre los vendedores del inmueble, particulares o agencias, y los compradores del mismo, con el objeto de asegurar personal y legalmente la operación de la compra.
A continuación se detallan los distintos TIPOS DE CONTRATOS relacionados con la compra de una vivienda.
Contrato de Señal o Arras
El contrato formaliza por escrito la entrega del comprador al vendedor de la señal o garantía de compraventa, así como las consecuencias en el caso del incumplimiento del mismo. La señal forma parte del importe total a pagar por la vivienda, por lo que se descontará del precio total de compraventa.
El contrato de Señal o Arras puede ser de 2 tipos:
- Penitenciales: Permiten renunciar a la operación de compraventa antes de firmar la escritura ante Notario. En el caso del comprador, la renuncia implica la pérdida de la cantidad entregada como señal, en el caso de renuncia del vendedor deberá entregar el doble de esta cantidad.
- Confirmatorias: Implica el pacto definitivo de la compraventa. En este caso ni el comprador ni el vendedor puede renunciar unilateralmente.
Promesa de compraventa
Este acuerdo tiene por objeto la futura celebración del contrato de Compraventa de una vivienda, dando derecho a los contratantes a exigir el cumplimiento de lo pactado, y pudiendo reclamar en caso contrario daños y perjuicios.
Opción de Compra
El contrato de Opción de Compra da derecho a la compra de una vivienda en una fecha determinada y a un precio pactado, en el caso de la imposibilidad de adquirir la vivienda en el momento actual.
La Opción de Compra se obtiene adelantando una cantidad de dinero, prima, que no necesariamente tiene que ser parte del precio final de la vivienda.
Este tipo de contrato solo genera obligaciones para el vendedor, que queda obligado a no disponer de la vivienda ofrecida y a mantener la oferta.
Contrato privado de compraventa
Este contrato pacta en firme la compraventa de la vivienda, obligando al vendedor a entregar la vivienda y al comprador a pagar el precio pactado por la misma.
Desde el momento de la firma de este contrato ambas partes se ven obligadas al pacto incluso si éste no se ha formalizado ante Notario.
Firmado este contrato, el comprador debe solicitar al vendedor la documentación relativa a la vivienda.
El contrato de compraventa no está sujeto a requisitos especiales de forma y se rige por el principio general de libertad de forma; sin embargo deben constar de forma clara los datos relativos a la compraventa, por lo que debe incluir:
- Datos de los firmantes: Identificación del comprador y del vendedor de la vivienda, reconocimiento de su capacidad legal y carácter que representan.
- Datos del inmueble: Identificación, datos registrales, descripción, emplazamiento y cargas.
- Obligaciones económicas del inmueble: IBI y cuotas de la comunidad de propietarios.
- Tipo de contrato.
- Precio de compraventa: Precio de la vivienda, arras, forma de pago y condiciones del préstamo hipotecario, si ya se ha formalizado.
- Gastos: En el caso de no especificarse en el contrato el comprador ha de hacerse cargo de los gastos de escrituración, registrales e impuestos, mientras que el vendedor se hará cargo de los gastos de plusvalía de la vivienda y de la escritura original.
- Entrega de llaves y plazo de escrituración.
- Efectos de rescisión o incumplimiento de contrato.
- Fecha y firma de los contratantes.
¿Qué trámites debemos realizar después de la compra?
Después de la firma de escritura de compraventa de una vivienda, existen una serie de trámites y obligaciones que varían dependiendo de si la vivienda es nueva o de segunda mano.
¿Qué Impuestos debemos abonar?
Si la vivienda es nueva, se debe abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Si la vivienda es de segunda mano el impuesto que se debe liquidar es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Solicitud en el Registro Mercantil de la Nota Mercantil
El Registro Mercantil es una institución jurídica cuya principal función consiste en dar seguridad al tráfico mercantil.
La solicitud de la Nota Mercantil en el Registro Mercantil resulta de especial interés a aquellos compradores o arrendatarios que quieran estudiar la seguridad que puede ofrecerles una empresa promotora, constructora o arrendadora de vivienda. La Nota Mercantil se puede obtener bien presencialmente a través del Registro Mercantil Territorial correspondiente, o de forma interactiva a través de su página web.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
En el Registro de la Propiedad se inscriben aquellos documentos públicos que se refieren a la adquisición de bienes inmuebles, a derechos reales, hipotecas, servidumbres o resoluciones jurídicas.
Aunque no es obligatoria la inscripción en el Registro de la Propiedad, es recomendable hacerlo por la seguridad jurídica que otorga, para lo cual, en el momento en que se firma la escritura se notificará al Registro la mencionada compra, y a partir de ese momento se dispone de un plazo de diez días hábiles para presentar una copia de la escritura en el propio Registro.
Asimismo las entidades de crédito exigen como requisito en la concesión del préstamo hipotecario la inscripción en el Registro de la Propiedad. En el caso de viviendas sometidas a algún régimen de protección (Viviendas de Protección Oficial y Viviendas con Protección Pública), la inscripción es un requisito obligatorio.
La inscripción en el Registro de la Propiedad está sometida a tarifas establecidas por el Gobierno en función del valor que se le de al documento a inscribir.
¿Qué es la Nota Simple Informativa?
La Nota Simple informativa es un documento que se solicita en el Registro de la Propiedad, se puede solicitar presencialmente en cualquier Oficina del Registro o a través de la Web www.registradores.org. Contiene información sobre la situación jurídica en la que se encuentra un determinado bien inmueble, como puede ser una vivienda.
A través de ésta, por ejemplo, podremos saber si quién nos vende una vivienda es realmente su propietario, si está hipotecada o si recae sobre ella algún tipo de embargo. Concretamente, la información que contiene una Nota Simple Informativa es la siguiente:
- Descripción de la finca: Naturaleza de la finca (si es una vivienda, y en este caso, si tiene algún tipo de protección pública), su localización, superficie construida y útil, polígono, parcela y Referencia Catastral, así como la división horizontal.
- Titularidades: El nombre del titular/es y la forma de la titularidad, así como la participación de la finca con posibles portales o trasteros.
- Cargas: Información relativa a hipotecas y otras posibles cargas que existan sobre la finca. Una vez transmitida la propiedad, las cargas también se transmiten a los nuevos propietarios.
¿Qué gastos lleva aparejados la compra de una vivienda?
La compra de una vivienda, con independencia de su régimen de uso, lleva aparejados una serie de gastos que se reflejan, por ejemplo, en la obligación al pago de unos determinados impuestos. Además hay que sumarle otros gastos tales como: tasación, aranceles notariales y registrales, y los de gestión, en su caso.
¿Qué impuestos debo liquidar si vendo mi casa?
Los propietarios que vendan su vivienda están sujetos al pago de determinados impuestos, aunque tienen ventajas fiscales en caso de que inviertan el importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía municipal)
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía municipal):
Se trata de un tributo municipal que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos de naturaleza urbana a efectos del IBI que se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier título o con ocasión de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre aquéllos.
No está sujeto a este impuesto el incremento de valor que experimenten los terrenos que tengan la consideración de rústicos a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
El valor de los terrenos en las transmisiones de inmuebles, vendrá dado por el valor que tenga el mismo en el momento del devengo a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (valor catastral del terreno).
Sobre el valor del terreno en el momento del devengo se debe aplicar el porcentaje anual que determine cada Ayuntamiento. Cuando el terreno en el momento del devengo del impuesto, no tenga determinado valor catastral en dicho momento, el Ayuntamiento podrá practicar la liquidación cuando el referido valor catastral sea determinado, refiriendo dicho valor al momento del devengo.
El porcentaje se obtendrá de multiplicar el porcentaje anual aplicable a cada caso concreto por el número de años a lo largo de los cuales se haya puesto de manifiesto el incremento del valor. Para determinar el porcentaje anual aplicable a cada operación concreta y el número de años por los que se ha de multiplicar dicho porcentaje anual, sólo se considerarán los años completos que integren el periodo de puesta de manifiesto del incremento de valor, sin que a tales efectos puedan considerarse las fracciones de años de dicho periodo, (hasta un periodo máximo de 20 años). El Ayuntamiento fijará el tipo de gravamen, sin exceder del 30 %.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
La ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda, se debe declarar en el Impuesto de la Renta del correspondiente ejercicio fiscal, y se integrará en la base imponible del ahorro del IRPF. Para calcularla se resta el valor de transmisión del valor de adquisición.
En este enlace puedes consultar los distintos tipos de gravamen.
Impuesto de Bienes Inmuebles
El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal anual que grava la titularidad de la vivienda. El vendedor debe estar al corriente del pago de dicho impuesto antes de transmitir la vivienda.
Beneficios fiscales
Consulta que beneficios fiscales existen en la Comunidad de Madrid.