Información completa: comprar una vivienda
Comprar una casa donde vivir es una de las decisiones más importantes que tomamos como consumidores
Elegir dónde vivir supone una inversión de tiempo y un gasto de dinero a largo plazo, por lo que antes de tomar la decisión, el consumidor debe tener en cuenta una serie de factores, entre los que destaca el tipo de vivienda que queremos adquirir, si es nueva o de segunda mano.
Compra de una vivienda nueva
En el caso de que se decida por comprar una vivienda nueva, es importante que sepa que la oferta, promoción y publicidad tiene que ser objetiva y cierta y no debe provocar confusión en relación a las características y condiciones de adquisición de la vivienda. Asimismo, se debe indicar si el edificio está concluido o se encuentra en construcción.
Es importante conservar la publicidad de la vivienda que se va a adquirir puesto que los datos, características y condiciones relativas a su construcción, ubicación, servicios e instalaciones, así como las condiciones de adquisición, utilización y forma de pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad, son exigibles aunque no figuren después expresamente en el contrato.
El promotor deberá poner a su disposición, antes de la firma del contrato, la siguiente información:
Contrato
El contrato de compra-venta deberá estar redactado en términos claros y sencillos para el consumidor. Deberá cumplir los principios de buena fe y equilibrio entre las partes, de tal manera que no incluya cláusulas que impongan al comprador, entre otros:
- la obligación de abonar los gastos de preparación de la titulación, ya que corresponden al promotor,
- el pago de errores administrativos provocados por el vendedor
- el pago de servicios, accesorios o recargos que no hayan sido comunicados ni aceptados por el consumidor.
En este sentido, todas las reformas que se produzcan con posterioridad al inicio de la obra y que modifiquen el precio de la vivienda, deben ser comunicadas y aceptadas por los consumidores.
En el caso de las reformas que proponga el consumidor, deberán ser formalizadas en un documento escrito, en el que se detalle, la descripción de la misma y la modificación del precio y las fechas de entrega, si las tuviera.
Cantidades entregadas a cuenta
Cuando un consumidor se interesa por una vivienda sobre plano, debe asegurarse de que tengan concedida la la licencia de edificación.
Puede suceder que el promotor solicite una entrega de dinero para la construcción. Estas entregas de dinero a cuenta, incluidas las que se entregan en viviendas de régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, deben estar garantizadas y protegidas.
¿Cómo puede asegurarle la empresa que están garantizadas estas cantidades?
- Mediante un seguro de caución o aval bancario que garantice al comprador que, en el caso de que la construcción no se inicie o no se termine en el plazo señalado, se le devolverán las cantidades entregadas (impuestos incluidos) más el interés legal del dinero.
- Depositando esas cantidades en una cuenta constituida para estos efectos.
El seguro y el aval bancario deben cumplir una serie de requisitos:
Además, recuerde que...
El seguro de caución o el aval bancario se cancelarán una vez se haya obtenido la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o documento equivalente de la vivienda.
Hasta que la empresa promotora no obtenga la licencia de edificación, no tiene obligación de garantizar ninguna cantidad entregada anticipadamente, por lo que es conveniente que antes de entregar ninguna cantidad compruebe que disponen de licencia de edificación.
Si la construcción no se inicia o no se entrega a tiempo, el comprador puede escoger entre resolver el contrato y recuperar las cantidades adelantadas o conceder una prórroga al promotor, haciendo constar en una cláusula adicional al contrato la nueva fecha de terminación de la construcción y entrega.
El promotor dispone de un plazo de 30 días, desde que el consumidor resuelve el contrato, para devolver las cantidades entregadas a cuenta (impuestos incluidos) más los intereses. Transcurrido ese tiempo sin que el promotor haya devuelto el importe, el consumidor podrá reclamar el reintegro de las cantidades, o bien a la compañía de seguros, en caso de que el dinero esté garantizado con un seguro de caución, o bien a la entidad financiera que hace de avalista, si las cantidades se garantizaron mediante aval, que deberán ingresarlas en el plazo de 30 días.
El promotor deberá entregarle, junto con el resto de la información relativa al contrato, un documento donde se especifique que las cantidades entregadas a cuenta están sujetas a un seguro de caución o aval bancario, el nombre de la aseguradora o entidad donde haya suscrito esta garantía y el número de la cuenta donde deba ingresar los pagos.
Para más información sobre compra de vivienda nueva, puede consultar el siguiente enlace
Vivienda de segunda mano
Las viviendas de segunda mano son aquellas viviendas que se compran a otro particular, bien directamente o a través de un agente inmobiliario. En el caso de que la compra se realice entre particulares, el vendedor no está sometido a las normas y obligaciones de información que la legislación establece para la transmisión de vivienda nueva. No obstante, antes de firmar la transacción es recomendable informarse o solicitar al vendedor los siguientes datos:
Nota simple del Registro de la Propiedad en la que conste que él es el propietario del inmueble y si la vivienda está libre o no de cargas (hipotecas, embargos, cancelaciones).
Certificado del presidente de la comunidad de propietarios donde se recoja que el vendedor está al corriente de pago de los gastos de comunidad. Es conveniente que se informe también, sobre la situación económica de la comunidad, la cuota que debe pagar y si existen o no derramas extraordinarias o previsión de aprobarlas en los próximos meses
Que está pagada la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), así como que se trata de una vivienda que no tiene limitaciones para ser vendida al precio requerido (por ejemplo, que no es una vivienda de protección oficial, de precio tasado).
Compra de segunda mano a través de un agente inmobiliario
Un agente inmobiliario es el profesional que actúa como intermediario en la compraventa de la vivienda, cobrando una contraprestación que consiste, por lo general, en un porcentaje sobre el precio de la venta.
Para ser agente inmobiliario no es necesario ser agente de la propiedad inmobiliaria ni estar en posesión de ninguna titulación. Sin embargo, solo pueden anunciarse como Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), los colegiados en el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. El resto debe utilizar otra calificación.
Formas de pago, impuestos y gastos
La compra de una vivienda, ya sea nueva o de segunda mano, lleva aparejada una serie de gastos, como son la escrituración de la vivienda, el pago de impuestos, o los gastos de constitución de hipoteca, entre otros.
Impuestos que se aplican en la compra de vivienda nueva
- El IVA (supone un porcentaje sobre el importe escriturado). Es del 10% del valor escriturado en el caso de vivienda nueva o vivienda con protección pública (VPP). Es del 4% en el caso de viviendas de protección oficial (VPO)
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Se aplica un tanto por ciento sobre la escritura de compraventa y sobre la escritura de constitución de la hipoteca. Varía también en el caso de que sea vivienda libre, VPP o VPO. Las viviendas VPO están exentas y para las otras varía desde el 0,2% al 0,75% del importe escriturado.
Impuestos que se aplican en la compra de vivienda de segunda mano
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Oscila entre el 6% y el 4% del importe escriturado. Se aplica tanto a la escritura de compraventa, como a la formalización del prestamo hipotecario.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Cuando la adquisición de vivienda, ya sea usada o nueva, se realice mediante un préstamo hipotecario, también se ha de abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). No se abonará este impuesto si el comprador se subroga en el préstamo del promotor.
- El impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía). Es un impuesto municipal que grava el aumento del valor de los terrenos con el paso de los años. Si al realizar la venta del inmueble hay pérdida en lugar de incremento de valor, es decir se vende a un precio menor a que se compró, no se tendrá que pagar dicho impuesto. El pago de la plusvalía corresponde al vendedor
Otros gastos
- Gastos de escrituración que se pagan al notario.
- Registro: se paga al registrador para que inscriba la vivienda a nombre del nuevo propietario.
- Gastos de tasación, en el caso de que se tenga que realizar hipoteca)
- Gastos de gestoría. Son opcionales, habría que pagarlos en el caso de que se contrate a un gestor que realice todos los trámites de la compraventa.
En lo que se refiere al pago de la vivienda, existen dos formas de pago:
- Suscribiendo una hipoteca con una entidad bancaria, que adelanta la cantidad necesaria.
Si adquiere una vivienda nueva, el comprador puede subrogarse a la hipoteca que solicitó el constructor o promotor para la construcción de la vivienda.
Constituir una hipoteca tiene una serie de gastos, algunos deben ser pagados por la persona que constituye la hipoteca y otros por el banco.
- Al contado, pagando el importe total. En este caso no habrá gastos de constitución de hipoteca, pero sí que hay que inscribir la escritura en el registro o los gastos de notaría.
Responsabilidad individualizada de los agentes que construyen y promocionan viviendas
Independientemente de las responsabilidades establecidas en los contratos de compraventa, todos los agentes que intervienen en la edificación, responden ante los propietarios y terceros adquirientes.
El promotor, aunque no construya, responde, junto a otros agentes, por los daños producidos por vicios o defectos de construcción. Igual responsabilidad tiene la figura del gestor de cooperativas y comunidades de propietarios.
El constructor responde de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de su negligencia, falta de capacidad profesional o técnica, así como de los daños causados por las empresas subcontratadas en la obra.
El arquitecto responde de los daños que se deriven de la insuficiencia, inexactitud o idoneidad del proyecto.
El arquitecto técnico o aparejador es responsable de la exactitud del certificado final de obras. Igualmente, es responsable de las imperfecciones del proyecto, aunque no haya sido elaborado por él.
Según la legislación vigente se establecen tres plazos de responsabilidad en función del tipo de deficiencias que presente la vivienda nueva:
- Diez años, por deficiencias en la estructura: vicios o defectos constructivos que afecten a los elementos estructurales del edificio (cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga.
- Tres años, por defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que afecten a la habitabilidad del edificio.
- Un año, sólo exigible al constructor, por los defectos de terminación o acabado de las obras. No es necesario contratar este seguro si el promotor retiene un 5% del importe de ejecución material de la obra que garantice los posibles daños.
Vivienda protegida
Consulte toda la información relacionada con la vivienda protegida de la que dispone la Comunidad de Madrid. Cómo acceder a la compra o alquiler de una vivienda protegida de la Agencia de vivienda Social.
Certificado energético de los edificios
Según la legislación vigente (Real Decreto 390/2021, de 1 de junio), que aprueba el procedimiento para la certificación de la eficiencia energética de los edificios), se establece que es obligatorio poner a disposición del consumidor que compre o alquile una vivienda un certificado de eficiencia energética que debe informar sobre las características energéticas del edificio.
El certificado energético permite conocer la eficacia de la edificaciones, entre otras, de las viviendas, en relación a su consumo de energía, informando objetivamente sobre su capacidad de ahorro energético.
Cómo reclamar
Las reclamaciones por defectos en la vivienda se deben dirigir en primer lugar al promotor o constructor. En el caso de las cooperativas de vivienda, la queja se debe plantear al consejo rector, a la empresa gestora y a la constructora. Si no se recibe una respuesta satisfactoria o no ha habido contestación al escrito en un mes, se puede acudir a los tribunales de justicia así como a la Oficina de Atención al Consumidor de la Dirección General de Comercio, Consumo y Servicios, que admitirá su reclamación en el caso de que el reclamado sea una empresa. Si la compra se realiza entre particulares, la reclamación tiene que plantearse en los tribunales de justicia.
Es recomendable, antes de acudir a los tribunales de justicia, que consulte los servicios de orientación jurídica, que se encargan de atender e informar a los ciudadanos en la defensa de sus derechos, en la tramitación de sus reclamaciones judiciales y en la obtención de la asistencia jurídica gratuita.
Existen determinados supuestos en los que se disfruta de esta asistencia jurídica gratuita, que proporciona los medios para defender sus derechos ante la justicia en el caso de no disponer de los recursos económicos suficientes para litigar. Este derecho permite al consumidor disfrutar sin coste alguno de abogado y procurador, así como la ausencia de otros costes económicos como pueden ser el pago de tasas judiciales, los gastos notariales requeridos, la inserción gratuita de anuncios o edictos en periódicos oficiales o la exención del pago de depósitos necesarios para la interposición de recursos.
Fecha de actualización: 25 de marzo de 2024