Gastos de constitución de una hipoteca. ¿Qué se puede reclamar y cómo?

El primer hecho importante en el conflicto suscitado por los costes de formalización de una hipoteca lo encontramos en la sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015. Esta sentencia fue la primera en declarar nulas, al considerarlas abusivas, algunas de las cláusulas que imponían los bancos en la constitución de estos préstamos, concretamente las que hacían recaer sobre el prestatario todos los gastos de constitución de una hipoteca.

En marzo de 2019, en la Ley Hipotecaria se aumenta la protección del consumidor, al establecer medidas como la mejora en la transparencia de los contratos hipotecarios. Entre esas medidas, destacan:

• 10 días antes de firmar la hipoteca, las entidades bancarias deberán facilitarle una serie de documentación obligatoria, antes de quedar vinculado al contrato.
• Entre los documentos que le deben entregar se encuentra la ficha europea de información normalizada, en la que debe aparecer toda la información acerca del crédito que quiere solicitar, ajustada al perfil del cliente y al préstamo solicitado.
• Esta información tendrá carácter de vinculante, es decir, deberá ser respetada por la entidad en el caso de que acepte la oferta.
• Además, deberán entregarle una ficha en la que aparezcan las cláusulas del préstamo, los índices de referencia usados para calcular los intereses (como el Euribor) o la posibilidad de vencimiento anticipado en caso de impago.
• Unidas a estas dos fichas, deberá recibir información acerca de las garantías de los seguros, una simulación de cuotas y variación a lo largo de los años (en el caso de que elija una hipoteca variable) o una copia del proyecto del contrato.
• Es requisito indispensable para la firma del contrato que esa información se remita a un notario (a elección del consumidor) que revise toda la documentación y que resuelva las dudas del interesado en una reunión que deberá ser celebrada los días antes a la firma del contrato (mínimo 24 horas antes) y en la que se levantará acta notarial, gratuita, sin la cual, no se podrá firmar el contrato de hipoteca.

La nueva ley también determina la cuestión relativa al reparto de gastos en la formalización de una hipoteca. Así, establece que los gastos de carácter fiscal, los notariales de la escritura, los de inscripción en el Registro y los de gestoría serán siempre a cargo del banco, mientras que los gastos de tasación serán a cuenta del prestatario (y los de las copias notariales que este pida).

Posteriormente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ahondó en esta protección legal del consumidor en la sentencia del 16 de julio de 2020, en la que considera que los gastos de constitución de la hipoteca corresponde asumirlos “al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho”. Y este no es otro que el prestamista (entidad que presta el dinero), que debería asumirlos en su totalidad, salvo que las disposiciones de derecho nacional impongan los pagos al consumidor.

¿Qué gastos se pueden reclamar?

Se pueden reclamar los siguientes gastos de constitución de hipoteca:

• Gastos de gestoría: Recaen íntegramente sobre el prestamista desde el 16 de junio de 2019, de acuerdo con la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
• Gastos de registro: Recaen sobre el prestamista ya que es quien inscribe o anota el derecho.
• Gastos de notaría: Desde el 16 de junio de 2019 los gastos notariales de la escritura de préstamo hipotecario recae sobre el prestamista. Con anterioridad al 16 de junio de 2019 los gastos notariales recaían a partes iguales entre prestatario y prestamista.
• Gastos de tasación: Las personas consumidoras con hipotecas anteriores al 16 de junio de 2019 podrán reclamar al banco que le devuelvan los gastos de tasación. Con posterioridad a esta fecha, los gastos recaen en el consumidor, ya que se entiende que puede elegir con quién y dónde hacer esa tasación.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en adelante impuesto AJD: Recae sobre el prestamista si la hipoteca es posterior al 10 de noviembre de 2018, y sobre el prestatario en caso contrario.
• Comisión de apertura: Se puede reclamar también si la entidad financiera no puede acreditar que hubiera informado de forma clara y comprensible sobre su aplicación en la hipoteca y no pueda acreditar que se corresponde con un servicio efectivamente prestado o con gastos reales en los que hubiera incurrido la entidad.
• Documentación: En una sentencia del Tribunal Supremio de 2018 se establece que, en lo referente al timbre de los documentos notariales, se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario. Las copias las abonarán quien las solicite.
• Contrato de seguro: Sigue siendo el tomador del seguro el que está obligado al pago de la prima. Tenga en cuenta que el banco no puede obligarnos a contratar un seguro con una determinada compañía aseguradora.

Quién puede reclamar

Si usted tiene una hipoteca y pagó todos los gastos (gestoría, registro, notaría, impuesto AJD, comisión de apertura), sepa que esto se ha considerado cláusula abusiva, por tanto y siempre y cuando esté dentro de plazo, podrá reclamar la devolución de parte de estos importes.

Cuál es el plazo para poder reclamar

El plazo para solicitar la devolución de gastos derivados de una cláusula declarada abusiva es de cinco años desde que se conoció que la cláusula era abusiva

En el caso de las cláusulas ya declaradas abusivas (gastos de gestoría, registro de propiedad, notaría, impuesto AJD…) el plazo comienza a contar desde el 21 de enero de 2016, fecha en la que se hizo pública la Sentencia del Tribunal Supremo, emitida en diciembre de ese mismo año y que declaraba el carácter abusivo de dichas cláusulas.

Cómo reclamar

Dada la complejidad de la cuestión y las múltiples sentencias que hay dictadas al respecto, es conveniente acudir, en primer lugar, a un experto, una asociación de consumidores o un profesional del derecho, para que le asesoren y estudien su caso.

Los bancos no están obligados a devolverles las cantidades cobradas de más de forma voluntaria, por lo que, si quiere reclamar, lo primero que debe hacer el consumidor es reunir la información necesaria, principalmente las facturas relacionadas con los gastos a reclamar.

Una vez hecho este paso, se debe presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente o el Defensor del Cliente de la entidad que otorgó el préstamo hipotecario. Puede consultar los datos de todos los servicios de atención de las entidades financieras en la página web del Banco de España.

La entidad debe responder a la reclamación en un plazo máximo de un mes. Si transcurrido este periodo no obtiene respuesta o no queda satisfecho con ella, puede acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España.

Otra opción es acudir a la vía judicial. En los tribunales, el juez decidirá si se dan las condiciones para considerar la cláusula como abusiva, en cuyo caso se considerará nula. El tribunal también determinará el alcance de dicha nulidad y podrá recuperar, por tanto, las cantidades de más que haya percibido la entidad financiera.

Fecha de actualización: 19 de septiembre de 2024