Hipoteca
Concepto de hipoteca y contenido del contrato. Novación, subrogación e hipoteca inversa.
La adquisición de una vivienda es una de las decisiones más importantes que los consumidores toman en la vida. Pocos son los que pueden pagar el inmueble al contado y en gran parte de los casos, para tener una vivienda en propiedad es necesario solicitar financiación a una entidad financiera.
Para aumentar la seguridad jurídica y la transparencia del proceso, que a veces resulta complicado para el hipotecado, por la cantidad y complejidad de los documentos que se deben firmar, la legislación sobre hipotecas eleva el nivel de protección de los consumidores, en aspectos tan fundamentales como la información que se debe facilitar antes de firmar la hipoteca, el papel de asesoramiento de los notarios, así como en todas aquellas relativas a la protección de aquellos que no puedan pagar la hipoteca.
¿Qué es un préstamo hipotecario?
Cuando un consumidor firma una hipoteca para comprar una vivienda, esta se formaliza mediante un crédito hipotecario, que es el contrato por el que una entidad financiera (un banco, caja de ahorro o entidad de crédito) que actuará como prestamista, entrega una cantidad de dinero al consumidor para la compra de esa vivienda:
- El crédito deberá devolverse en un plazo determinado
- El crédito deberá devolverse pagando unos intereses determinados.
La principal característica de estos préstamos es que la devolución del dinero a la entidad financiera queda garantizada con la propia vivienda. En caso de impago, la entidad podrá embargar la vivienda para pagar la deuda, así como los bienes del consumidor cuando el precio de la casa no cubra la deuda, excepto:
- Cuando se haya establecido por ambas partes en la escritura del préstamo, que no hay posibilidad de embargo.
- La entidad acepte la dación en pago, esto es, que la deuda quede saldada con la entrega de la vivienda.
Elementos que componen la hipoteca
Entre otros términos, el consumidor que solicite un préstamo para comprar una vivienda, deberá estar pendiente de estos conceptos:
El capital es la cantidad de dinero que presta la entidad financiera y que depende de dos factores:
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El valor de tasación del inmueble. Se lleva a cabo a través de una empresa independiente, acreditada e inscrita en el registro de sociedades de tasación, regulado por el Banco de España.
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Capacidad de endeudamiento del solicitante. Se valoran tanto los ahorros como los ingresos del consumidor. Normalmente, las entidades tienen en cuenta que la cuota mensual no supere un porcentaje en torno al 35% o 40% de los ingresos netos del cliente.
Según la legislación vigente, el banco o caja solo puede conceder, como máximo, el 80% de la tasación del inmueble.
El plazo es el límite de tiempo que acuerdan las partes para devolver el dinero. Por la importancia de la inversión, y para dar una mayor facilidad de pago, el plazo para la devolución de estos préstamos normalmente es entre 15 y 30 años.
A la hora de elegir el plazo de amortización hay que tener en cuenta la capacidad económica de cada consumidor. Se debe ajustar adecuadamente tanto el importe del préstamo como el plazo para poder pagarlo con comodidad.
La cuota es la cantidad de dinero, incluidos los intereses, que se paga periódicamente a la entidad financiera. La periodicidad del pago puede ser mensual (la más usual), trimestral o semestral.
La forma en la que se va pagando el capital y los intereses puede ser:
- Sistema de amortización constante o francés. La cuota a pagar (capital más intereses) es siempre constante (salvo en los casos de revisiones para las hipotecas de tipo variable). Es el tipo más frecuente, y en este caso los intereses van siendo calculados en función del capital que quede pendiente de amortizar. Es por ello que al principio de la vida del préstamo se pagarán más intereses y se amortizará menos capital.
- Cuota creciente. La cuota va subiendo cada año en un determinado porcentaje. Por ello, al principio se paga menos, y se pagará más con posterioridad. En este caso, se abonan más intereses.
- Cuota decreciente. El total a pagar va reduciéndose. Al principio se paga más.
Con el fin de hacer más cómodo el pago inicial, se puede pactar con la entidad financiera un periodo de carencia. Esto significa que, durante un plazo corto (uno o dos años), el titular del préstamo solo paga intereses y no amortiza capital, por lo que la cuota es más reducida.
El interés es el importe añadido que se debe pagar, aparte del dinero solicitado, a la entidad que concedió el préstamo. Se calcula aplicando un tipo porcentual sobre el capital pendiente de devolución.
Según lo acordado en el contrato, el tipo de interés puede ser fijo o variable. En ocasiones se pacta un interés mixto, que es la mezcla de los dos tipos durante la vigencia del préstamo.
El tipo de interés del préstamo no podrá ser modificado en perjuicio del consumidor durante la vigencia del contrato, salvo que las partes pacten libremente lo contrario.
Este tipo de interés no cambia durante toda la vida del préstamo, por lo que la cuota que paga el consumidor es siempre la misma, aunque los tipos de interés de referencia varíen en el mercado. El contrato debe recoger el porcentaje que, expresado en tanto por ciento nominal anual, se aplicará al capital para calcular los intereses.
El tipo de interés se revisa anual o semestralmente, por lo que la cuota mensual puede variar en cada revisión, a la baja o al alza, en función del valor que tenga en ese momento el tipo de interés de referencia.
En ese caso, el tipo de interés nominal aplicable al capital resulta de sumar un índice de referencia (Euribor, Mibor, IRS…) más una cifra que marca el banco, llamada diferencial (por ejemplo, Euribor + 0.75).
Es muy práctico para saber el interés real que el consumidor tiene que pagar anualmente por su préstamo. Es recomendable fijarse en la TAE (Tasa Anual Equivalente), para conocer el interés anual de la hipoteca, ya que esta tasa incluye el interés nominal, las comisiones y el plazo de amortización.
La TAE permite a las personas consumidoras comparar diferentes ofertas de los préstamos, en este caso, hipotecarios. El Banco de España dispone de un simulador que permite calcular el TAE si el tipo se modifica durante la vida de un préstamo.
Son las cantidades que la entidad financiera podría cobrar por gestionar el préstamo. Es importante conocerlas y negociarlas antes de firmar el contrato. Las principales comisiones son las siguientes:
- Comisión de apertura y estudio: es un porcentaje que se cobra por los gastos de estudio, elaboración de documentos y tramitación del préstamo.
- Comisión por amortización total o parcial: se aplica a las cantidades que se pagan anticipadamente, bien para rebajar la cuota a pagar mensualmente o para reducir el plazo de devolución del préstamo. En este caso los límites de las comisiones no podrán superar:
- Para hipotecas de interés fijo, un 2% durante los 10 primeros años, y a partir del décimo, el 1,5% hasta la finalización del préstamo.
- Para el interés variable, el cliente podrá elegir entre un 0,25% durante los 3 primeros años o un 0,15% de comisión durante los 5 primeros años. A partir de esas fechas (3 y 5 años respectivamente), no se podrá cobrar comisión ninguna por amortizar la hipoteca.
Toda la publicidad sobre préstamos inmobiliarios deberá especificar de manera clara, concisa y destacada el tipo de interés, el importe total del préstamo, la TAE o el sistema de amortización y su forma de cálculo. Esta información se precisará mediante un ejemplo representativo.
Si desea profundizar sobre los elementos que integran los préstamos hipotecarios, puede consultar la guía editada por el Banco de España.
Información previa al contrato
Antes de comprometerse en la firma de un crédito inmobiliario con una entidad financiera, estas tienen la obligación de facilitar determinada información al consumidor, con la suficiente antelación, explicando, de forma clara y suficiente, los términos del préstamo hipotecario, de modo que pueda comprender cómo se realiza el cálculo de las cuotas y cuáles son los posibles costes que la entidad le puede cobrar por la concesión del crédito. Además, tienen que informarle de las obligaciones que asume y las consecuencias de su incumplimiento.
Si el préstamo se concede con la condición de que exista un avalista, se le debe informar también detalladamente de cuáles son sus obligaciones y las responsabilidades que asume al avalar el pago de la hipoteca.
Esta información es gratuita, está compuesta por varios documentos, que deberán entregarse con una antelación mínima de 10 días naturales, en papel o cualquier otro soporte duradero:
Productos asociados
Viene siendo una práctica habitual que la propuesta de préstamo hipotecario venga asociada a otros productos que la entidad financiera nos ofrece a cambio de la posibilidad de cambiar las condiciones del contrato:
La información sobre productos accesorios debe indicar si para obtener el crédito en las condiciones ofertadas, es necesario contratar otros productos accesorios y si es necesario contratarlos con esa entidad o puede hacerlo con otra.
Las ventas vinculadas están prohibidas, mientras que las combinadas están permitidas siempre que se informe sobre las diferencias entre la adquisición combinada o por separado.
Es importante que acuda a varias entidades financieras y compare las distintas ofertas que cada una de ellas tienen. La tasa TAE le ayudará a poder comparar etre ellas, ya que es el porcentaje total de intereses que se pagará durante el crédito, cuanto más alta, más cara.
Cuando contrata una hipoteca está obligado a contratar un seguro que cubra el riesgo contra incendios. No obstante, la entidad financiera con la que firme el contrato no puede obligarle a firmar ese seguro como requisito obligatorio para firmar el préstamo. Deberá aceptar las pólizas alternativas que ofrezcan otros prestatarios.
Las entidades financieras están obligadas a realizar un estudio en profundidad sobre la solvencia, antes de la firma del contrato. Este estudio es gratuito para el consumidor. Si le han evaluado incorrectamente, esto no permitirá a la entidad rescindir el contrato.
Los notarios tienen un papel importante en el asesoramiento en la firma de la hipoteca. Aproveche la visita y pregunte todas aquellas cuestiones que no comprende de los documentos que le entreguen, antes de hacer firme el contrato.
Contratos
Los contratos se formalizan en papel o en otro soporte duradero. La hipoteca deberá formalizarse en escritura pública. Compruebe que el contrato contiene los siguientes elementos:
Durante la vigencia del contrato, el consumidor recibirá una serie de documentos que le permitirán hacer un seguimiento de su préstamo. Esta información deberá ser clara y fiel, no omitir ninguna información relevante y resultar coherente con los términos esenciales del contrato.
En cada periodo de liquidación de intereses o comisiones se facilitará a cada cliente un documento con información como el tipo de interés nominal aplicado al periodo ya devengado, las comisiones y cualquier otro gasto incluido en la liquidación.
Asimismo, en el mes de enero de cada año, recibirán una comunicación sobre la comisión y gastos devengados y tipos de interés efectivamente aplicados y cobrados a los préstamos inmobiliarios.
Todas las modificaciones del tipo de interés aplicable se informarán 15 días naturales antes de que se aplique. Esta información incluirá la variación del coste total del préstamo, el importe de cada uno de los pagos que deban efectuarse tras la aplicación del nuevo tipo de interés, y el detalle correspondiente al número o la frecuencia de los pagos, si éste se modifica
Modificación
La hipoteca, a lo largo de su vida de duración, puede verse modificada por las siguientes fórmulas:
Por vencimiento anticipado se entiende la facultad que tiene la entidad financiera de rescindir el contrato de crédito hipotecario unilateralmente antes de tiempo debido a que el consumidor no haya pagado varios plazos de la hipoteca. Para que las entidades financieras puedan aplicar el vencimiento anticipado se deben dar las siguientes circunstancias:
- Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
- Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos al tres por ciento de la cuantía del capital concedido si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo, o al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo.
- Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
Consiste en una devolución parcial del capital prestado con anterioridad a que el préstamo venza. Al empezar a pagar el préstamo, se pueden realizar pagos parciales de la deuda que esté pendiente en ese momento. Esto supone una modificación de las condiciones iniciales del préstamo, por lo que la entidad bancaria, en el caso de que así estuviera contemplado en el oportuno contrato, podrá aplicar las correspondientes comisiones.
Este tipo de amortización, de acuerdo con lo pactado, podrá suponer:
- Una reducción del importe de las cuotas pendientes (con lo cual se pagará menos al mes).
- Un reducción de la fecha en que venza el plazo del préstamo (con lo cual se terminará de pagar antes).
Supone finalizar de pagar el préstamo con anterioridad a su vencimiento. En estos casos, la entidad bancaria podrá cobrar una comisión, ya que dejará de percibir los intereses que fueron pactados en su momento.
- En el caso de una hipoteca a interés variable y la cancelación es debida a un cambio de entidad, la comisión a pagar se limita al 1 % del capital pendiente.
- Si se cuenta con una hipoteca a interés fijo o variable que hubiera sido formalizada a partir del 9 de diciembre de 2007, la entidad bancaria solo podrá cobrar, por amortización parcial, y si así se hubiera pactado, una comisión por desistimiento y una comisión por riesgo de interés:
En cuanto a la comisión por desistimiento, será del 0,5 % de lo amortizado de manera anticipada, si la amortización se da dentro de los 5 primeros años de vida del préstamo; del 0,25 % si la amortización se da en un momento posterior; o a la pactada, si se hubiera acordado con la entidad bancaria una compensación inferior a las anteriores.
En cuanto a la comisión por tipo de interés, en los préstamos a tipo variable, cuya revisión se diera cada 12 meses o menos, la entidad no podrá cobrar nada por este concepto; y en otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad (su cobro solo es posible si la cancelación supusiera pérdida para la entidad).
Si se ha firmado un contrato de préstamo hipotecario después del 16 de junio de 2019, se podrá, en cualquier momento, reembolsar todo o parte de la cantidad que se debe a la entidad. En virtud de esto:
- La persona interesada deberá avisar de su decisión dentro del plazo pactado con la entidad (no podrá ser de más de 1 mes).
- Al comunicarse a la entidad la intención del reembolso, deberá hacer entrega, en el plazo máximo de 3 días hábiles, de la información necesaria para que la persona interesada conozca las consecuencias de la decisión tomada.
- Si se hubiera contratado algún seguro accesorio al préstamo, este se extinguirá (salvo que se acordara lo contrario).
- Se podrá acordar el pago de una comisión o compensación a la entidad.
Conserve toda la documentación del crédito hipotecario durante la vigencia del mismo. Recuerde que cuando termina de pagar, debe elevar a escritura pública también la finalización del crédito.
Lea con detenimiento toda la información que el banco le facilite durante la vigencia del contrato y compruebe que las comisiones y tipos de interés son los acordados. Si algo no entiende, pregunte.
En cualquier momento durante la vigencia del préstamo puede cancelar total o parcialmente la hipoteca. Esto puede suponer unas comisiones que el banco puede cobrarle en contraprestación.
Novación y subrogación hipotecaria
La legislación ofrece dos opciones a cualquier consumidor que tenga contratada una hipoteca y quiera mejorar las condiciones del préstamo:
Novación
Permite renegociar el préstamo hipotecario con la misma entidad financiera para mejorar las condiciones del tipo de interés, el plazo u otros elementos del préstamo como por ejemplo, ampliar el capital.
Por realizar la operación, el banco le puede cobrar una comisión. En los préstamos hipotecarios a interés variable, cuando la novación solo se refiere a la ampliación del plazo, la comisión que le puede cobrar la entidad está limitada a un 0,1% sobre el capital pendiente de amortizar.
Hasta el 31 de diciembre de 2024, no se devengará ningún tipo de comisiones por la conversión de tipo variable a tipo fijo o con un primer período fijo de, al menos, 3 años de dichos préstamos y créditos.
Subrogación
Consiste en cambiar el préstamo hipotecario de la entidad financiera donde se tiene a otra entidad que ofrezca mejores condiciones. La nueva entidad que gestiona la hipoteca tiene que notificar a la de origen la intención del cliente de subrogarse y solicitar que le entregue, en el plazo de siete días, un certificado donde conste el importe pendiente del préstamo.
Entregado el certificado, la entidad financiera original puede realizar una contraoferta, en el plazo de 15 días, que sólo puede hacerse efectiva firmando un acuerdo de novación.
En caso de que siga adelante la subrogación, esta finaliza cuando la nueva entidad paga a la anterior el importe pendiente de la hipoteca, con los intereses devengados y las comisiones exigibles, y formaliza el contrato en escritura pública.
Gastos derivados de la formalización de hipoteca
Cuando se compra una vivienda, existen una serie de gastos que deben pagarse antes de adquirir el inmueble. En general, se pueden distinguir los siguientes:
- Gastos de gestoría: Recaen íntegramente sobre el prestamista desde el 16 de junio de 2019, de acuerdo con la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
- Gastos de registro: Recaen sobre el prestamista ya que es quien inscribe o anota el derecho.
- Gastos de notaría: Desde el 16 de junio de 2019 los gastos notariales de la escritura de préstamo hipotecario recae sobre el prestamista. Con anterioridad al 16 de junio de 2019 los gastos notariales recaían a partes iguales entre prestatario y prestamista.
- Gastos de tasación: Las personas consumidoras con hipotecas anteriores al 16 de junio de 2019 podrán reclamar al banco que le devuelvan los gastos de tasación. Con posterioridad a esta fecha, los gastos recaen en el consumidor, ya que se entiende que puede elegir con quién y dónde hacer esa tasación.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en adelante impuesto AJD: Recae sobre el prestamista si la hipoteca es posterior al 10 de noviembre de 2018, y sobre el prestatario en caso contrario.
- Comisión de apertura: Se puede reclamar también si la entidad financiera no puede acreditar que hubiera informado de forma clara y comprensible sobre su aplicación en la hipoteca y no pueda acreditar que se corresponde con un servicio efectivamente prestado o con gastos reales en los que hubiera incurrido la entidad.
- Documentación: En una sentencia del Tribunal Supremo de 2018 se establece que, en lo referente al timbre de los documentos notariales, se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario. Las copias las abonarán quien las solicite.
- Contrato de seguro: Sigue siendo el tomador del seguro el que está obligado al pago de la prima. Tenga en cuenta que el banco no puede obligarnos a contratar un seguro con una determinada compañía aseguradora.
Comisiones
La entidad bancaria podrá aplicar los siguientes tipos de comisiones al préstamo hipotecario.
Se cobra al solicitarse un préstamo hipotecario, al tener la entidad que realizar una serie de gestiones administrativas. Esta comisión suele constituir un porcentaje sobre el importe del préstamo.
La entidad bancaria puede establecer la comisión que decida, aunque deberá informar sobre su importe a la persona interesada antes de realizar la contratación.
Los gastos por comisión de apertura podrán ser objeto de reclamación cuando la entidad financiera no sea capaz de acreditar que hubiera informado de modo claro y comprensible sobre su aplicación en la hipoteca y no pueda acreditar que se corresponden a un servicio efectivamente prestado o con gastos reales en los que hubiera incurrido la entidad.
Durante la vida de un préstamo hipotecario, se puede solicitar a la entidad bancaria la modificación de alguna de las condiciones iniciales del mismo, en la llamada novación.
Las comisiones son libres, salvo en los casos en los que estén limitadas por norma legal. Este tipo de comisión suele venir pactada inicialmente.
Solo en los casos de novación del plazo de vencimiento, esta comisión vendrá limitada legalmente, no pudiendo pasar del 0,1 % del capital pendiente de amortizar.
Se trata de una modificación contractual consistente en cambiar a la titularidad del préstamo hipotecario. Se abona la comisión por los trabajos de cambio del contrato y el análisis de los riesgos que se deba realizar.
En el supuesto de que se proceda a cancelar el préstamo hipotecario antes de su vencimiento, la entidad podrá cobrar una comisión porque ha de realizar los oportunos trámites administrativos o porque dejará de cobrar los intereses inicialmente pactados.
Los porcentajes correspondientes a esta comisión vienen establecidos por norma legal.
En los supuestos de préstamos hipotecarios a tipo variable concertados con anterioridad al 27 de abril de 2003:
- Habrá un 1 % de comisión por amortización anticipada subrogatoria (o la comisión pactada si fuera inferior).
- No habrá derecho a percibir cantidad alguna en concepto de comisión por amortización anticipada subrogatoria, si no se hubiera pactado dicha comisión en el contrato.
- Habrá un 1 % de comisión por amortización anticipada no subrogatoria (o la comisión pactada si fuera inferior).
- No habrá ni compensación por desistimiento, ni compensación por riesgo de tipo de interés.
En los supuestos de préstamos hipotecarios a tipo variable concertados a partir del 27 de abril de 2003:
- Habrá un 0,5 % de comisión por amortización anticipada subrogatoria (o la comisión pactada si fuera inferior).
- No habrá derecho a percibir cantidad alguna en concepto de comisión por amortización anticipada subrogatoria, si no se hubiera pactado dicha comisión en el contrato.
- Habrá un 1 % de comisión por amortización anticipada no subrogatoria (o la comisión pactada si fuera inferior).
- No habrá ni compensación por desistimiento, ni compensación por riesgo de tipo de interés.
En los supuestos de préstamos hipotecarios a tipo fijo:
- Habrá un 2,5 % de comisión por amortización anticipada subrogatoria (o la comisión pactada si fuera inferior).
- Habrá el porcentaje pactado por amortización anticipada no subrogatoria.
- No habrá ni compensación por desistimiento, ni compensación por riesgo de tipo de interés.
En los supuestos de préstamos y créditos hipotecarios concertados a partir del 9 de diciembre de 2007 con personas físicas sobre viviendas o con personas jurídicas que tributen por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión:
- No habrá lugar a la comisión por amortización anticipada subrogatoria ni por amortización anticipada no subrogatoria.
- Dentro de los primeros 5 años del préstamo, habrá lugar a una compensación por desistimiento del 0,5 % (o la compensación pactada si fuera inferior). Con posterioridad a esos 5 años, habrá lugar a la compensación por desistimiento del 0,25 % (o la compensación pactada si fuera inferior).
- Dentro de un periodo de revisión de tipos inferior a 12 meses, no habrá lugar al cobro de la compensación por riesgo de tipo de interés, así como cuando se produzca ganancias de capital por la entidad. Si la entidad tuviera pérdidas de capital y el periodo de revisión fuera superior a 1 año, se corresponderá con el porcentaje pactado o el importe de la pérdida del capital.
Será de aplicación la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial de la hipoteca, cuando:
- Se hubiera firmado el préstamo después del 16 de junio de 2019.
- O bien se hubiera realizado una subrogación o novación tras dicha fecha.
Puede obtener más información a través del Banco de España
Este tipo de comisiones se aplican cuando se va a proceder a reembolsar a la entidad bancaria todo o parte del importe de la deuda hipotecaria con anterioridad al vencimiento de la hipoteca. Para compensar lo que la entidad dejará de cobrar en concepto de intereses y las oportunas comisiones, esta podrá cobrar la comisión reembolso o amortización total o parcial.
Si se ha firmado una hipoteca después del 16 de junio de 2019, o bien si se ha realizado una subrogación o novación tras esa fecha, se podrá reembolsar o amortizar total o parcialmente lo que se debe en concepto de hipoteca. Para ello, la persona interesada deberá avisar en el plazo estipulado (que no podrá ser superior a 1 mes).
El porcentaje a cobrar por el banco por este concepto es el siguiente:
- En los casos de tipos de interés fijo:
- Si se amortiza durante los 10 primeros años de vigencia del préstamo, corresponderá una comisión del 2 % como máximo.
- Si se amortiza con posterioridad, la comisión será del 1,50 % como máximo.
- En los casos de tipos de interés variable:
- Si se amortiza durante los 3 primeros años de vigencia del préstamo, corresponderá un 0,25 % como máximo.
- Si se amortiza durante los 5 primeros años de vigencia del préstamo, corresponderá un 0,15 % como máximo.
- Si se amortiza con posterioridad, no habrá lugar al cobro de comisión.
- En los supuestos de cambios de tipo de interés variable a fijo por novación o subrogación:
- Si se amortiza durante los 3 primeros años de vida del préstamo, corresponderá una comisión del 0,15 % como máximo.
- Si la amortización se hiciera con posterioridad, no habrá lugar a cobro de comisión.
Si la firma de la hipoteca hubiera ocurrido con anterioridad al 16 de junio de 2019, habría que consultar las comisiones y compensaciones aplicables en casos de amortización anticipada o cancelación.
La decisión de cancelar total o parcialmente una hipoteca antes de su vencimiento (si hubiera sido firmada con anterioridad al 9 de diciembre de 2007), además de poder implicar la comisión o compensación por cancelación, se podrá cobrar una compensación por riesgo de tipo de interés.
Esta compensación, cuyo importe debe venir reflejado en el oportuno contrato, retribuye la posible pérdida de la entidad en los casos en que los tipos sean menores en el momento de la cancelación. Solo podrá cobrarse por la entidad cuando hubiera, de manera efectiva, una pérdida para la misma, no pudiéndose cobrar cuando se trate de préstamos a tipo variable con revisión cada 12 meses o menos.
Se trata de unos gastos que la entidad bancaria reclamará a la persona que deje de pagar su cuota. Debe recogerse en el contrato
Protección de deudores hipotecarios sin recursos
Para ayudar a los consumidores que tienen serias dificultades para pagar su crédito inmobiliario, en especial durante las épocas de crisis económicas, se establecieron unas medidas encaminadas a mejorar su protección, en especial a aquellos deudores con menos recursos.
En este sentido, en el año 2013 se creó un Código de Buenas Prácticas con el objetivo de establecer medidas que procuraran la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen más dificultades para realizar los pagos.
Este Código de Buenas Prácticas, al que se adhieren voluntariamente las entidades financieras, se aplica únicamente en el caso de contratos sobre la vivienda habitual cuyo deudor se encuentre en una situación de extraordinaria dificultad para hacer frente a los pagos.
A este Código de Buenas Prácticas se pueden acoger:
- Los deudores de préstamos hipotecarios sobre su vivienda habitual que se encuentren en el umbral de exclusión.
- Los fiadores y garantes hipotecarios que no sean los deudores, con respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que para el deudor hipotecario.
Puede conocer la lista de entidades que están adheridas al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre vivienda habitual.
Se entiende que están en umbral de exclusión aquellas personas que se encuentran en estas circunstancias:
Además, estos límites se extenderán adicionalmente sobre el precio de la vivienda, que en el caso de la quita no podrá superar los 300.000 euros, mientras que para la dación en pago no excederá los 250.000 euros.
Medidas que se pueden aplicar
Hipoteca inversa
La hipoteca inversa es un contrato por el que una entidad financiera paga una renta al propietario de una vivienda a cambio del piso. Es decir, exactamente lo contrario que las hipotecas tradicionales. El propietario del inmueble puede vivir en él hasta su fallecimiento. La renta a percibir se determina en función del valor de la vivienda, su ubicación y la edad del cliente.
Para contratar este tipo de hipotecas, se tienen que dar unos requisitos:
- El solicitante (propietario del piso) y los beneficiarios (por ejemplo, el cónyuge) tienen que tener una edad mínima de 65 años o estar en situación de dependencia severa o gran dependencia.
- El propietario del inmueble debe disponer del importe del préstamo mediante pagos mensuales o en un único pago.
- La entidad financiera solo puede vender la vivienda cuando fallezca el propietario o, si así se estableció en el contrato, cuando fallezca el último beneficiario.
- La vivienda hipotecada debe ser tasada y asegurada contra daños.
Antes de firmar el contrato, la entidad financiera debe facilitar al consumidor una oferta vinculante con todas las condiciones del crédito, que tiene una validez mínima de 14 días. También tiene obligación de asesorarle de forma individualizada para garantizar que la hipoteca se ajusta a sus necesidades.
Este tipo de hipotecas se puede constituir tanto sobre la vivienda habitual como sobre una segunda vivienda. El contrato finaliza cuando fallece el propietario de la vivienda o el último de los beneficiarios. A partir de ese momento, la entidad financiera abre un plazo de seis o 12 meses, en el que los herederos pueden:
- Recuperar la vivienda. En ese caso, tendrán que devolver a la entidad financiera lo prestado más los intereses, mediante un único pago o solicitando una hipoteca.
- No recuperar la vivienda. La entidad puede subastar la vivienda. En el caso de que el dinero obtenido por la venta del inmueble sea mayor a lo desembolsado por la entidad financiera, se devolvería el excedente a los herederos.
Para más información sobre hipotecas inversas puede consultar el siguiente reportaje.
Reclamaciones
Si tiene algún problema con la contratación de su hipoteca, el procedimiento para reclamar es diferente del que se sigue para las reclamaciones generales de consumo.
En primer lugar, el consumidor debe reclamar al defensor del cliente o al servicio de atención al cliente de la entidad financiera. En caso de no recibir una respuesta satisfactoria o que en un mes no se haya obtenido contestación al escrito, se debe dirigir al Servicio de reclamaciones del Banco de España, excepto en aquellas reclamaciones que versen sobre cláusulas abusivas, incluyendo las conocidas cláusulas “suelo”, la comisión de apertura o lo referido a los gastos de formalización
La reclamación ha de presentarse por escrito, haciendo constar:
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El nombre completo y domicilio del reclamante y de la entidad financiera (incluso la oficina) contra la que se interpone la reclamación.
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Una copia de la presentación de la reclamación ante el Defensor del Cliente de la entidad y la respuesta recibida, si la hay.
-
Los hechos y la petición objeto de la queja, especificando expresamente que la reclamación no está pendiente de ningún procedimiento judicial o extrajudicial.
Reclamaciones de la cláusula suelo
El Real Decreto Ley 1/2007 establece los criterios establecidos para saber si una cláusula suelo es abusiva y cómo se debe reclamar.
Las entidades de crédito deberán implantar un sistema de reclamación previa a la vía judicial. Por tanto primero el consumidor deberá reclamar al Servicio de Atención al Cliente o Defensor del Cliente de la entidad financiera y si pasados tres meses no se llega a un acuerdo, la entidad no ha devuelto el importe, o no ha respondido, podrá iniciarse la vía judicial o puede reclamar ante las autoridades de consumo.
Para reclamar en consumo, puede dirigir su reclamación ante la Oficina Municipal de Información al Consumidor más próxima a su domicilio, en la Dirección General de Comercio, Consumo y Servicios o a través de internet.
Reclamaciones sobre devolución de los gastos de constitución de hipoteca
Si se quieren reclamar los gastos derivados de la constitución una hipoteca, notaría , gestoría y registro, hay que presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de su entidad. Si transcurrido un mes desde la fecha de presentación de la reclamación, no obtiene respuesta, o no queda satisfecho con ella, podrá iniciarse la vía judicial o puede reclamar ante las autoridades de consumo.
Para reclamar en consumo, puede dirigir su reclamación ante la Oficina Municipal de Información al Consumidor más próxima a su domicilio, en la Dirección General de Comercio, Consumo y Servicios o a través de internet.
Si la entidad se niega a devolver las cantidades, consumo puede realizar una intermediación con la entidad bancaria, pero si acude a los tribunales, el juez decidirá si se dan las condiciones para considerar la cláusula como abusiva, en cuyo caso se considerará nula. El tribunal determinará el alcance de dicha nulidad, y podrá recuperar, el importe de las cantidades abonadas.
Fecha de revisión: 20 de enero de 2025