Preguntas frecuentes hipoteca

Concepto de hipoteca y contenido del contrato. Novación, subrogación e hipoteca inversa.

Tengo contratada una hipoteca con un banco pero he contactado con otro que me ofrece mejores condiciones, ¿es posible cambiar la hipoteca de una entidad a otra?

Sí. El hecho de formalizar una hipoteca con una entidad no le obliga a quedarse siempre en ella. Según la legislación (Ley 2/1994) vigente, el cliente puede trasladar la hipoteca de una entidad financiera a otra que le ofrezca mejores condiciones en el plazo, en el tipo de interés o en ambas. Esta operación se denomina subrogación. La entidad con la que el usuario tenía el préstamo puede aplicar una comisión por la cancelación anticipada de la hipoteca. Además de esa comisión, también hay que afrontar unos gastos registrales y notariales, si se decanta por una subrogación.

Cuando se termina de pagar el préstamo hipotecario, ¿quién debe pagar los gastos de cancelación de la hipoteca en el registro de la propiedad?

Normalmente, ese cargo lo paga el dueño del inmueble. No obstante, consulte la escritura de constitución de la hipoteca, allí se debe recoger quién hace frente al pago.

¿Qué documentos hay que aportar al banco para solicitar un préstamo?

DNI o NIF. Si está casado, le pueden pedir información sobre el régimen económico matrimonial.

  • Los documentos que debe aportar son los siguientes:
  • Si es trabajador por cuenta ajena, le pedirán las últimas nóminas y la última declaración de la renta.
  • En caso de que sea trabajador por cuenta propia, le solicitarán la última declaración de la renta, los últimos pagos fraccionados del IRPF y la última declaración anual del IVA.

¿Puede el banco con el que voy a contratar la hipoteca obligarme a contratar un seguro?

La normativa del mercado hipotecario obliga, al abrir un préstamo, a tener un seguro básico de daños, que cubra, como mínimo, el riesgo de incendio por el valor del inmueble. Sin embargo, no tiene por qué suscribirlo necesariamente con el banco o caja que le concede el préstamo.

Es posible que la entidad le ofrezca también la posibilidad de acogerse a otros seguros, no obligatorios, como el de vida o el de protección de pagos. En todo caso, la contratación del seguro debe hacerse con el consentimiento del cliente.

¿Qué es el tipo de interés? ¿Cada cuánto se revisa?

Es el porcentaje que se aplica al capital pendiente de devolución de un préstamo para calcular los intereses que se deben abonar, y puede ser fijo o variable. Solo en el caso de que sea variable se realizan revisiones periódicas, que dependerán de lo que se haya pactado en el contrato (normalmente suele ser anual, aunque también puede revisarse cada seis meses).

¿Qué es el periodo de carencia?

Es el tiempo dentro de la vida de un crédito en el que solo se pagan intereses y no se amortiza capital. Sirve para hacer más cómodo el pago inicial del préstamo porque al no amortizar capital, la cuota que se paga es más reducida.

No puedo seguir pagando mi hipoteca, ¿qué puedo hacer?

Debe comprobar que la entidad con la que tiene la hipoteca está entre el listado de entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual. Si está en él, puede solicitarles la reestructuración de la deuda hipotecaria. Una vez solicitado, en el plazo de un mes, la entidad debe contestarle. Si aun así no puede hacer frente al pago o no resulta viable el plan de reestructuración, puede solicitar una quita o rebaja del importe pendiente de pago de la hipoteca. Si a pesar de eso, no puede asumir el pago, puede solicitar como medida sustitutoria la dación en pago de la vivienda hipotecada, y además, puede solicitar el alquiler social de la vivienda.

¿Qué requisitos debo tener para poder acceder a que se me aplique el Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios?

Que en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad por ser familia numerosa, monoparental con hijos a cargo, tener un menor de edad, etc. El deudor debe estar en el umbral de exclusión, que se produce cuando el conjunto de sus ingresos, los de su cónyuge no separado o pareja de hecho inscrita y los de los hijos que residan en la vivienda, no superen el límite de tres veces el IPREM anual de catorce pagas, como regla general.

¿Cómo puedo saber si tengo una cláusula suelo afectada?

Debe buscar en el contrato de su préstamo, dentro del apartado “Intereses” o "Intereses variables", la limitación de los efectos del interés de referencia –que fluctúa en el tiempo y el más frecuente es el EURIBOR a un año- de tal forma que, el índice de referencia o la suma de ese índice más el diferencial cuando descienden por debajo del tope (suelo) fijado, estas cláusulas impiden que esa bajada se traslade al consumidor.

El Tribunal Supremo ha considerado abusivas las siguientes cláusulas

  • “En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de aplicación sea inferior al 2,50% , éste valor, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinará el "tipo de interés vigente" en el "período de interés" Todo ello, sin perjuicio de la aplicación en su caso de la bonificación prevista en el apartado siguiente. El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al 15'00% nominal anual.”
  • “El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al 12,00% ni inferior al 2,50 % nominal anual.”

¿Cómo puedo reclamar lo pagado por una cláusula suelo afectada?

Interponiendo la reclamación prevista en el Real Decreto-Ley 1/2017. Por esta norma, las entidades están obligadas a crear un procedimiento extrajudicial para tramitar las reclamaciones de sus clientes antes de acudir a la vía judicial, el cual debe estar establecido el 21 de febrero de 2017 y sobre el que deben informar a los consumidores. Este procedimiento es de carácter voluntario gratuito para el consumidor.

Las entidades de crédito deberán garantizar que ese sistema de reclamación previa es conocido por todos los consumidores que tuvieran incluidas cláusula suelo en su préstamo hipotecario.

No obstante, también puede acudir directamente a la vía judicial si bien, si se interpusiera demanda con anterioridad a la finalización de este procedimiento extrajudicial con el mismo objeto, cuando se tenga constancia de ello, se producirá la suspensión del proceso hasta que se resuelva la reclamación previa. 

He terminado de pagar la hipoteca de mi casa, ¿puedo reclamar las cantidades pagadas al banco por una cláusula suelo afectada?

Sí, si en su hipoteca estaba recogida una cláusula suelo afectada, puede reclamar la devolución del importe a través del procedimiento de reclamación previa ante la entidad, con la que suscribió su hipoteca inmobiliaria, especialmente habilitado al afecto por el Real Decreto Ley 1/2017, de 20 de enero de 2017.