Información completa: alquiler de vivienda
Una de las decisiones más importantes en la vida de los consumidores es cómo y dónde vivir. Para ello, se plantean dos posibles alternativas, el alquiler o la compra de una vivienda.
Antes de alquilar una vivienda y comprometernos con un contrato de alquiler, es importante tener en cuenta varios aspectos para empezar esta nueva etapa con garantías. ¿Cuándo puedo rescindir el contrato?, ¿pueden subirme el precio del alquiler cuando el casero quiera?, ¿qué sucede si comparto piso con más personas?, son algunas de las cuestiones que se deben tener en cuenta.
Definición y tipos de viviendas
El arrendamiento o alquiler de una vivienda consiste en la cesión por parte del propietario (arrendador) del uso y disfrute de una vivienda por un tiempo determinado a otra persona (arrendatario) quien, a cambio, paga una determinada cantidad de dinero (renta) pactada libremente entre las partes.
Existen dos clases de arrendamientos cuando alquilamos una vivienda. La mayoría de los consumidores nos encontramos en el primer caso:
Contrato de alquiler
El contrato de arrendamiento debe formalizarse por escrito y tiene que especificar, al menos, la identidad de los contratantes (arrendador y arrendatario), la descripción de la vivienda que se alquila, la duración del contrato, renta inicial, una copia del certificado de eficiencia energética de la vivienda, así como otras cláusulas que acuerden las partes.
La duración del contrato se acordará libremente entre las partes. En el caso de que sea inferior a cinco años (siete en el caso de que el arrendador sea persona jurídica), el contrato será renovado obligatoriamente cada año, hasta llegar a un máximo de cinco (siete si el arrendador sea persona jurídica).
No procederá esta prórroga obligatoria del contrato, cuando, se haya incluido esta posibilidad de forma expresa en el contrato y el arrendador manifieste, transcurrido el primer año de duración del contrato, la necesidad de ocupar la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares antes de los cinco años.
En este caso, deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda , especificando la causa, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.
Por su parte, en el caso de que el arrendatario no quiera renovar el contrato o la prórroga, deberá informar al arrendador de su voluntad, como mínimo 30 días antes de su fin.
Transcurridos los cinco (siete si el arrendador sea persona jurídica) primeros años obligatorios de contrato, si ninguna de las partes notifica a la otra, con una antelación de cuatro meses en el caso del arrendador, y dos meses en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres.
Como inquilino podrá desistir anticipadamente del contrato después de los seis primeros meses, siempre que se lo comunique al arrendador con 30 días de antelación. No obstante, las partes podrán pactar en el contrato una penalización en caso de desistimiento del arrendatario, equivalente a una mensualidad por cada año de contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Extinción de los contratos
El contrato se puede extinguir cuando alguna de las partes incumpla sus obligaciones. En este sentido:
Recuerde que...
En el caso de que el derecho del arrendador sobre la vivienda que alquila quedara resuelto por causa, entre otras, de una ejecución hipotecaria, un desahucio, el ejercicio de un derecho con opción a compra, el inquilino tendrá derecho a continuar con el arrendamiento hasta que se cumplan los cinco o siete años establecidos.
Cuando se formaliza un contrato de alquiler, es obligatorio el pago del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Corresponde al inquilino pagarlo y la cantidad será por la totalidad de la duración del alquiler. El plazo para ingresarlo es de 30 días hábiles desde la formalización del contrato. Puede consultar toda la información en el apartado de gastos y fiscalidad del área de vivienda de la Comunidad de Madrid.
En caso de resolución anticipada del contrato, las partes pueden acordar que el arrendatario pague al arrendador una indemnización equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año se calculan proporcionalmente.
El contrato de alquiler puede extinguirse también, porque la autoridad competente declare la ruina del inmueble, o quede inhabilitada la finca arrendada debido a una causa no imputable al arrendador (por ejemplo, un terremoto).
Fianzas
Es obligatoria y se formaliza en el momento de la firma del contrato. Corresponde al inquilino su pago y es igual al valor del arrendamiento de un mes. El arrendador deposita esta fianza en una cuenta habilitada para ello en su comunidad autónoma. En el caso de la Comunidad de Madrid, el depósito se realiza a través de la Agencia de la Vivienda Social de la Comunidad de Madrid.
Este importe se devuelve íntegramente al inquilino cuando finaliza el contrato. Si se han producido desperfectos en la vivienda (que no sean los de un uso normal), se descontarán del importe de la fianza los gastos de su reparación.
Si después de un mes de la entrega de llaves el inquilino no ha recibido la fianza, puede reclamar no sólo la devolución de su importe sino también los intereses que se hayan generado.
Las partes pueden pactar en el contrato otras garantías adicionales a la fianza, que no podrán exceder de las dos mensualidades de renta para los contratos de cinco años de duración (siete si son persona jurídica).
La fianza se puede actualizar una vez cumplidos los cinco primeros años del contrato (siete si el arrendador es persona jurídica). No obstante, cada vez que el alquiler se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el inquilino que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente en el momento de la prórroga.
Renta
La renta es la cantidad de dinero que el inquilino paga al arrendador en concepto de alquiler. Es un importe que se pacta libremente entre las partes. Salvo otro tipo de acuerdo, el pago de la renta es mensual y se hará en los primeros siete días del mes. La renta podrá ser revisada cada año, bajo las siguientes normas:
- Las partes pueden acordar el mecanismo de actualización, esto es un porcentaje fijo, o cualquier otro índice o método que estimen conveniente.
- Si el contrato prevé expresamente la revisión de la renta pero no especifica el índice o mecanismo a utilizar, se actualizará aplicando la última anualidad del Índice de Garantía de Competitividad, a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.
- En cualquier caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
- Si en el contrato no existe una cláusula que establezca la actualización, la renta no se podrá actualizar.
El arrendador puede exigir la nueva renta al inquilino a partir del mes siguiente a su notificación por escrito. En la comunicación debe incluirse el porcentaje que se ha aplicado y, si el arrendatario lo solicita, la correspondiente certificación del Instituto Nacional de Estadística.
El pago se realiza en el lugar y de la forma que acuerden las partes (por ejemplo, en metálico, por domiciliación bancaria, mediante ingreso en una cuenta, etc.). Si no se acuerda nada, se tiene que realizar en efectivo y en la propia vivienda. El arrendador está obligado a entregar al arrendatario un recibo o justificante del pago de la renta, a no ser que quede debidamente acreditado por otros medios, por ejemplo, con el resguardo del ingreso bancario.
Otras reglas para el pago de la renta de alquiler
La renta puede aumentar si se realizan obras de mejora en la vivienda, pero únicamente si se llevan a cabo una vez transcurridos los cinco (siete si es persona jurídica) años de duración del contrato. El aumento no puede ser mayor del 20% de la renta vigente en ese momento.
Puede pactarse entre las partes que el arrendatario se haga cargo de ciertos gastos, como los generales para el adecuado sostenimiento del inmueble (gastos de comunidad, garaje, etc.), los de los servicios (agua, luz, teléfono…) y los de los tributos que recaen directamente sobre la finca arrendada (por ejemplo, el impuesto sobre bienes inmuebles).
Las partes pueden pactar que, durante un plazo determinado, la obligación de pagar la renta se reemplace, total o parcialmente, por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar la vivienda. Si el inquilino no lleva a cabo las obras en los términos y condiciones pactadas, el arrendador puede resolver el contrato.
Subrogación, compra preferente y otros derechos de los inquilinos
Como inquilino de una vivienda de alquiler, tiene unos derechos reconocidos en caso, entre otros, de que el arrendatario fallezca o decida vender la vivienda arrendada:
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Obras de mejora en la vivienda
¿A quién corresponde la realización de obras de mejora en la vivienda? ¿puede el inquilino realizar obras o reparaciones sin consultar al casero?.
Obras a cargo del arrendador
El arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, con las siguientes excepciones:
- Cuando el deterioro lo haya producido el propio inquilino.
- Cuando los daños obliguen a la destrucción de la vivienda arrendada por causas ajenas al arrendador (por ejemplo, incendio, inundación, etc.).
Aunque se vea privado de una parte de la vivienda, el arrendatario o inquilino debe soportar las obras de conservación o mejora que realice el arrendador y que no puedan demorarse hasta después de que finalice el contrato. Si los trabajos se prolongan durante más de 20 días, el inquilino tiene derecho a que se le rebaje la renta proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar.
Si, a consecuencia de las obras, la casa resulta inhabitable, el arrendatario puede optar entre suspender el contrato temporalmente o extinguirlo sin tener que pagar ninguna indemnización.
Obras a cargo del arrendatario
El arrendatario es responsable de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste del uso ordinario de la vivienda.
El arrendatario no puede realizar sin el consentimiento del arrendador obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios, o que afecten a su estabilidad o seguridad.
No obstante, en caso de ser minusválido el inquilino, su cónyuge o familiares que convivan con él, puede efectuar las obras necesarias para adecuar la vivienda a su condición, notificándolo por escrito al arrendador. En este caso, cuando termine el contrato de arrendamiento y si así lo exige el propietario, el inquilino está obligado a devolver la vivienda al estado anterior.
Cómo reclamar
En caso de tener algún problema con el alquiler de una vivienda, las administraciones de consumo sólo admitirán reclamaciones en las que el reclamado sea una empresa; si se trata de otro particular, se tendrá que acudir a los tribunales de justicia. Asimismo, puede acudir al Consejo Arbitral para el Alquiler en la Comunidad de Madrid.
Puede encontrar más información, en la sección de vivienda en la página web de la Comunidad de Madrid.