Información completa: alquiler de vivienda
Una de las decisiones más importantes en la vida de los consumidores es cómo y dónde vivir. Para ello, se plantean dos posibles alternativas, el alquiler o la compra de una vivienda.
Antes de alquilar una vivienda y comprometernos con un contrato de alquiler, es importante tener en cuenta varios aspectos para empezar esta nueva etapa con garantías. ¿Cuándo puedo rescindir el contrato?, ¿pueden subirme el precio del alquiler cuando el casero quiera?, ¿qué sucede si comparto piso con más personas?, son algunas de las cuestiones que se deben tener en cuenta.
Definición y tipos de viviendas
El arrendamiento o alquiler de una vivienda consiste en la cesión por parte del propietario (arrendador) del uso y disfrute de una vivienda por un tiempo determinado a otra persona (arrendatario) quien, a cambio, paga una determinada cantidad de dinero (renta) pactada libremente entre las partes.
Existen dos clases de arrendamientos cuando alquilamos una vivienda. La mayoría de los consumidores nos encontramos en el primer caso:
Son aquellas que tienen una superficie de, como máximo, 300 m², o la renta inicial que se pide por ellas corresponde, como máximo, a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.
Son aquellas que tienen una superficie superior a 300 m², o se pide por ellas una renta inicial que supera en 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.
Contrato de alquiler
El contrato de arrendamiento debe formalizarse por escrito y tiene que especificar, al menos, la identidad de los contratantes (arrendador y arrendatario), la descripción de la vivienda que se alquila, la duración del contrato, renta inicial, una copia del certificado de eficiencia energética de la vivienda, así como otras cláusulas que acuerden las partes.
La duración del contrato se acordará libremente entre las partes. En el caso de que sea inferior a cinco años (siete en el caso de que el arrendador sea persona jurídica), el contrato será renovado obligatoriamente cada año, hasta llegar a un máximo de cinco (siete si el arrendador sea persona jurídica). A no ser que el inquilino avise con treinta días de antelación a la fecha de renovación del contrato, que no quiere seguir renovandolo.
Tampoco procederá la prórroga obligatoria del contrato por cinco años cuando se haya incluido de forma expresa en el contrato y el arrendador manifieste la necesidad de ocupar la vivienda, para destinarla a vivienda permanente para sí, para algún familiar en primer grado de consanguinidad o para su cónyuge, en caso de que exista sentencia de separación o divorcio antes de los cinco años.
En este caso, el arrendador debe haber respetado el alquiler durante un año y posteriomente comunicar al inquilino, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar, que tiene necesidad de la vivienda e indicar la causa por la que necesita recuperarla.
Transcurridos los cinco (siete, si el arrendador sea persona jurídica) primeros años obligatorios de contrato, si ninguna de las partes notifica a la otra, con una antelación de cuatro meses en el caso del arrendador, y dos meses en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazas anuales hasta un máximo de tres. Si en alguna de estas renovaciones anuales el inquilino decide no seguir renovando el contrato, deberá comunicarlo al arrendador con un mes de antelación.
Como inquilino, podrá desistir anticipadamente del contrato después de los seis primeros meses, siempre que se lo comunique al arrendador con 30 días de antelación. No obstante, las partes podrán pactar en el contrato una penalización en caso de desistimiento del arrendatario, equivalente a una mensualidad por cada año de contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Extinción de los contratos
El contrato se puede extinguir cuando alguna de las partes incumpla sus obligaciones. En este sentido:
- Falta de pago de la renta o de otras cantidades establecidas en el contrato.
- Falta de pago de la fianza.
- Subarriendo o cesión no consentidos.
- Daños a la vivienda u obras no consentidas.
- Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Destinar la vivienda a otros usos o dejarla deshabitada.
- El arrendador no realiza las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
- El arrendador lleva a cabo algún tipo de perturbación en la utilización de la vivienda.
Recuerde que...
En el caso de que el derecho del arrendador sobre la vivienda que alquila quedara resuelto por causa, entre otras, de una ejecución hipotecaria, un desahucio, el ejercicio de un derecho con opción a compra, el inquilino tendrá derecho a continuar con el arrendamiento hasta que se cumplan los cinco o siete años establecidos.
Actualmente al formalizar un contrato de alquiler, el inqulino está exento de pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, modalidad transmisiones patrimoniales onerosas, siempre que el contrato de arrendamiento sea para vivienda para uso estable y permanente.
En caso de resolución anticipada del contrato, las partes pueden acordar que el arrendatario pague al arrendador una indemnización equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año se calculan proporcionalmente.
El contrato de alquiler puede extinguirse también, porque la autoridad competente declare la ruina del inmueble, o quede inhabilitada la finca arrendada debido a una causa no imputable al arrendador (por ejemplo, un terremoto).
Fianzas
Es obligatoria y se formaliza en el momento de la firma del contrato. Corresponde al inquilino su pago y es igual al valor del arrendamiento de un mes. El arrendador deposita esta fianza en una cuenta habilitada para ello en su comunidad autónoma. En el caso de la Comunidad de Madrid, el depósito se realiza a través de la Agencia de la Vivienda Social de la Comunidad de Madrid.
Este importe se devuelve íntegramente al inquilino cuando finaliza el contrato. Si se han producido desperfectos en la vivienda (que no sean los de un uso normal), se descontarán del importe de la fianza los gastos de su reparación.
Si después de un mes de la entrega de llaves el inquilino no ha recibido la fianza, puede reclamar no sólo la devolución de su importe sino también los intereses que se hayan generado.
Las partes pueden pactar en el contrato otras garantías adicionales a la fianza, que no podrán exceder de las dos mensualidades de renta para los contratos de cinco años de duración (siete si son persona jurídica).
La fianza se puede actualizar una vez cumplidos los cinco primeros años del contrato (siete si el arrendador es persona jurídica). No obstante, cada vez que el alquiler se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el inquilino que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente en el momento de la prórroga.
Renta
La renta es la cantidad de dinero que el inquilino paga al arrendador en concepto de alquiler. Es un importe que se pacta libremente entre las partes. Salvo otro tipo de acuerdo, el pago de la renta es mensual y se hará en los primeros siete días del mes. La renta podrá ser revisada cada año, bajo las siguientes normas:
- Las partes pueden acordar el mecanismo de actualización, esto es un porcentaje fijo, o cualquier otro índice o método que estimen conveniente.
- Los contratos de alquiler que entraron en vigor posteriormente al 26 de mayo de 2025 se actualizarán de acuerdo al Índice que publique el Instituto Nacional de Estadística INE y que se denomina Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). Los contratos firmados con anterioridad a esta fecha
- Para contratos firmados con anterioridad al 26 de mayo de 2025, si el contrato prevé expresamente la revisión de la renta pero no especifica el índice o mecanismo a utilizar, se actualizará aplicando la última anualidad del Índice de Garantía de Competitividad, (tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato). En cualquier caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder al Índice de Precios al Consumo a fecha de actualización.
- Si en el contrato no existe una cláusula que establezca la actualización, la renta no se podrá actualizar.
El arrendador puede exigir la nueva renta al inquilino a partir del mes siguiente a su notificación por escrito. En la comunicación debe incluirse el porcentaje que se ha aplicado y, si el arrendatario lo solicita, la correspondiente certificación del Instituto Nacional de Estadística.
El pago se realiza en el lugar y de la forma que acuerden las partes (por ejemplo, en metálico, por domiciliación bancaria, mediante ingreso en una cuenta, etc.). Si no se acuerda nada, el pago se realizará por medios electrónicos. El arrendador está obligado a entregar al arrendatario un recibo o justificante del pago de la renta, a no ser que quede debidamente acreditado por otros medios, por ejemplo, con el resguardo del ingreso bancario.
Otras reglas para el pago de la renta de alquiler
La renta puede aumentar si se realizan obras de mejora en la vivienda, pero únicamente si se llevan a cabo una vez transcurridos los cinco (siete si es persona jurídica) años de duración del contrato. El aumento no puede ser mayor del 20% de la renta vigente en ese momento.
Puede pactarse entre las partes que el arrendatario se haga cargo de ciertos gastos, como los generales para el adecuado sostenimiento del inmueble (gastos de comunidad, garaje, etc.), los de los servicios (agua, luz, teléfono…) y los de los tributos que recaen directamente sobre la finca arrendada (por ejemplo, el impuesto sobre bienes inmuebles).
Las partes pueden pactar que, durante un plazo determinado, la obligación de pagar la renta se reemplace, total o parcialmente, por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar la vivienda. Si el inquilino no lleva a cabo las obras en los términos y condiciones pactadas, el arrendador puede resolver el contrato.
Subrogación, compra preferente y otros derechos de los inquilinos
Como inquilino de una vivienda de alquiler, tiene unos derechos reconocidos en caso, entre otros, de que el arrendatario fallezca o decida vender la vivienda arrendada:
Si fallece el arrendatario, pueden subrogarse en el contrato:
- El cónyuge que conviviera con él en el momento del fallecimiento.
- La persona que haya convivido con el arrendatario de forma permanente en una relación como la del cónyuge, durante los dos años anteriores al fallecimiento. Si hay descendencia común, basta con la convivencia.
- Los descendientes que estén sujetos a su patria potestad o hayan convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores a su muerte.
- Los ascendientes que hayan convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores a su muerte.
- Los hermanos que hayan convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores a su muerte.
- Otros parientes hasta el tercer grado colateral (tíos y sobrinos carnales) con una minusvalía igual o superior al 65%, que hubieran convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores a su muerte.
En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años (siete años si el arrendador fuese persona jurídica), las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento y el arrendamiento se extinga respetando los cinco años de alquiler (siete en caso de persona jurídica). No obstante, no podrá pactarse esta renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.
La persona que tenga derecho a subrogarse en el contrato de arrendamiento debe comunicar en un plazo de tres meses al arrendador la defunción del arrendatario. Si no lo hace, el arrendador puede dar por finalizado el contrato de alquiler.
Si el propietario decide vender la vivienda arrendada, el arrendatario tiene prioridad para adquirirla, pudiendo ejercer los siguientes derechos:
- Derecho de tanteo, durante los 30 días naturales después de que se notifique la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
- Derecho de retracto. Cuando no se ha notificado o se ha omitido en la notificación algunos de los requisitos exigidos o se ha vendido a otro comprador por un precio inferior o con mejores condiciones, el arrendatario tiene derecho a impugnar la venta y adquirir la vivienda en las mismas condiciones que el otro comprador.
Si el inquilino convive con su cónyuge y decide, sin el consentimiento de la pareja, no renovar el contrato, desistir de él o abandonar la vivienda, el arrendamiento seguiría en beneficio del cónyuge. El mismo derecho se aplica a la persona que haya convivido con el inquilino, durante los dos años anteriores, en una relación similar al matrimonio, cualquiera que sea su orientación sexual.
En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, su cónyuge puede continuar utilizando la vivienda arrendada si el juez así lo determina. Para ello debe comunicar, en el plazo de dos meses, al arrendador su voluntad de continuar viviendo en el inmueble.
Obras de mejora en la vivienda
¿A quién corresponde la realización de obras de mejora en la vivienda? ¿puede el inquilino realizar obras o reparaciones sin consultar al casero?.
Consejo Arbitral para el Alquiler
El Consejo Arbitral para el Alquiler es un órgano colegiado de carácter consultivo, cuyo fin es fomentar y apoyar la implantación del sistema arbitral como solución extrajudicial de los conflictos relativos a los arrendamientos de viviendas en la Comunidad de Madrid.
Ofrece una mayor seguridad jurídica y protección frente a los impagos o las condiciones abusivas tanto a propietarios como a inquilinos en los arrendamientos de viviendas. Unos y otros reciben asesoramiento gratuito antes, durante y después del procedimiento arbitral.
Cómo reclamar
En caso de tener algún problema con el alquiler de una vivienda, las administraciones de consumo sólo admitirán reclamaciones en las que el reclamado sea una empresa; si se trata de otro particular, se tendrá que acudir a los tribunales de justicia. Asimismo, puede acudir al Consejo Arbitral para el Alquiler en la Comunidad de Madrid.
Puede encontrar más información, en la sección de vivienda en la página web de la Comunidad de Madrid.
Fecha de actualización: 25 de marzo de 2025