Casa y dinero

Nueva sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre los gastos de formalización de la hipoteca

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El pasado 16 de julio de 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se pronunció de nuevo en una sentencia (que puede consultar en la parte inferior del reportaje) sobre los gastos de formalización de la hipoteca, como pueden ser los gastos de notaría, registro o la gestoría.

Esta sentencia, se une a la dictada por el Tribunal Supremo en diciembre de 2015, cuando declaró nulas, al considerarlas abusivas, algunas de las cláusulas que imponían los bancos en la constitución de estos préstamos. Si bien la sentencia indicaba que era abusivo cargar únicamente al consumidor con estos gastos, no aclaraba cuál de ellos correspondían ser pagados por él y cuales por la entidad financiera.

Ahora, el TJUE va un paso más allá al considerar que los gastos de constitución de la hipoteca, corresponde asumirlos “al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho”. Y este no es otro que el prestamista, que debería asumirlos en su totalidad, “salvo que las disposiciones de derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos”.

Asimismo, el Tribunal Europeo se pronuncia en esta sentencia sobre el pago de la comisión de apertura y las costas procesales en el caso de los juicios contra entidades bancarias:

  • En el caso de la comisión de apertura, el Tribunal considera que puede ser considerada abusiva cuando la entidad financiera no demuestre que esta comisión responde a “servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido”.
  • En el caso de las costas procesales, corresponde a la entidad financiera su pago, en el caso de que se dé la razón al consumidor.

Puede consultar un cuadro resumen con los principales gastos de formalización de la hipoteca y quién debe asumirlos en la parte inferior de este reportaje.

Puede consultar más información sobre gastos de formalización de la hipoteca en el siguiente reportaje.

¿Cómo reclamar los gastos de constitución de la hipoteca?

 

Dada la complejidad de la cuestión y las múltiples sentencias que hay dictadas al respecto, es conveniente acudir, en primer lugar, a un experto, una asociación de consumidores o un profesional del derecho, para que le asesoren y estudien su caso.

Los bancos no están obligados a devolverles las cantidades cobradas de más de forma voluntaria, por lo que, si quiere reclamar, tiene dos opciones:

  • Presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de su entidad. Si transcurrido un mes desde la fecha de presentación de la reclamación, no obtiene respuesta, o no queda satisfecho con ella, puede acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España.
  • Acudir directamente a los tribunales. El juez decidirá si se dan las condiciones para considerar la cláusula como abusiva, en cuyo caso se considerará nula. El tribunal también determinará el alcance de dicha nulidad, y podrá recuperar, por tanto, las cantidades de más que haya percibido la entidad financiera.

Recuerde que, la actual Ley hipotecaria reconoce que los gastos de constitución de la hipoteca corresponde asumirlos a la entidad bancaria, ya que ella es la principal beneficiaria de la firma de la hipoteca, por lo que si su hipoteca es posterior a junio de 2019, estos gastos no se los habrán repercutido. Puede consultar más información sobre hipotecas en el siguiente apartado.

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