El proceso de alquiler de vivienda

El contrato de alquiler es el vínculo entre el arrendador (quien cede el uso de la vivienda) y el arrendatario (quien adquiere el uso de la vivienda), por el cual, arrendador cede el uso y disfrute de un bien inmueble (la vivienda) al inquilino por un tiempo determinado, mientras que el inquilino se obliga a pagar la renta fijada libremente entre las partes, y a devolver la finca tal y como la recibió al concluir el contrato de arrendamiento.

Dicho contrato se utilizará como prueba ante las posibles discrepancias que pudieran surgir durante el periodo de duración del arrendamiento.

Dentro de las normas relativas al alquiler de vivienda se incluyen el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la vivienda.

• Identidad de los contratantes: arrendador y arrendatario
• Identificación de la finca o vivienda arrendada
• Duración pactada del contrato
• Renta inicial
• Cláusulas que hubieran acordado las partes

Los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 1 de junio de 2013, de edificios o viviendas, el propietario deberá disponer del Certificado de Eficiencia Energética.

La Ley de Arrendamientos Urbanos, modificada por el Real Decreto ley 7/2019 de 1 de marzo,  establece algunas condiciones generales en lo relativo a la duración del contrato, como son las siguientes:

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

La Ley de Arrendamientos Urbanos, modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, establece algunas condiciones generales en lo relativo a la duración del contrato, como son las siguientes:

• La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
  
  El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
  
   
• Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
  
  No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
  
   
• Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

Para aquellos contratos de arrendamiento celebrados al amparo de la Ley 29/1994, hasta el 5 de junio de 2013, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece algunas condiciones generales en lo relativo a la duración del contrato, como son las siguientes:

• Si en el contrato no se estipula un plazo de duración específico, éste será como mínimo de un año, prorrogable hasta alcanzar los cinco años, a no ser que el inquilino manifieste su voluntad de no renovación (siempre que éste avise al propietario con un mínimo de treinta días de antelación a la fecha de vencimiento del contrato). Una vez transcurrido el plazo de cinco años, y si ninguna de las partes manifiesta su intención de no renovar, el arrendamiento se prorroga de forma obligatoria para el arrendador y, si el inquilino lo desea, hasta un plazo máximo de tres años más.
  
  El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
  
   
• Excepción a la prórroga forzosa para contratos de arrendamiento firmados a partir del 24 de diciembre de 2009
  
  No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el contrato, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
  
   
• Excepción a la prórroga forzosa para contratos de arrendamiento firmados hasta el 23 de diciembre de 2009
  
  No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

La Ley de Arrendamientos Urbanos, modificada por el Real Decreto ley 7/2019 de 1 de marzo,  establece en relación con la actualización de la renta del contrato, como son las siguientes:

La renta será la que libremente estipulen las partes y salvo pacto en contrario, su pago será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos. En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes.

En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.

Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes, o en su defecto conforme al IPC general.

En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.

La fecha de actualización de la renta será aquella en la que se cumpla un año de vigencia del contrato y será exigible al inquilino a partir del mes siguiente a su notificación por escrito. 

En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento.

El precio del alquiler o renta es fijado libremente por las partes. Durante los cinco primeros años de duración de contrato, la cuantía de la renta será la misma que venía abonándose desde el principio, aunque ésta podrá actualizarse conforme al IPC general.

La fecha de actualización de la renta será aquella en la que se cumpla un año de vigencia del contrato y será exigible al inquilino a partir del mes siguiente a su notificación por escrito.

Transcurridos los cinco primeros años, arrendador y arrendatario podrán pactar que a partir del sexto año se le aplique el IPC específico de vivienda, que pueden consultar en el Instituto Nacional de Estadística (INE)

El arrendador está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar el estado de la vivienda en condiciones de habitabilidad.

En caso de tener que realizar las obras, el arrendador no tiene obligación de aumentar la renta que el inquilino paga en concepto de alquiler.

El arrendador no tendrá obligación de sufragar las reparaciones en el caso de que el deterioro sea responsabilidad del arrendatario.

Si la realización de las obras de conservación del inmueble no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá que aceptarlas. En el caso que éstas se prolonguen durante más de 20 días, el inquilino tiene derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar.

Cuando las obras deban realizarse de forma urgente (para evitar daños graves e inmediatos), el inquilino podrá efectuarlas siempre que se lo comunique al propietario.

Si las obras de conservación han sido ordenadas por la autoridad competente y su realización hace inhabitable la vivienda, el arrendatario podrá optar por suspender o extinguir el contrato sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización.

Las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad del inmueble y de sus ocupantes. Estas obras deben ser sufragadas por el propietario, aunque si se prolongan durante más de 20 días, inquilino y propietario podrán pactar que la renta se reduzca proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar.

El arrendador tiene la obligación de notificar la obra por escrito al arrendatario, con al menos tres meses de antelación y debe indicar la naturaleza de la obra, fecha de comienzo, duración y coste previsto.

Asimismo, el arrendatario tiene el plazo de un mes desde la notificación para desistir del contrato en el caso de que las obras afecten de forma relevante al uso y disfrute de la vivienda arrendada. En este caso, el arrendador no podrá comenzar las obras mientras no transcurran dos meses desde el desistimiento.

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece algunos casos en lo que el arrendatario necesita el consentimiento escrito del arrendador. Este es el caso de las obras que implican una modificación de los elementos estructurales de la vivienda o una merma en las condiciones de seguridad de la misma y, por lo tanto, implique el riesgo de que se produzcan derrumbamientos.

En caso de que el arrendatario no obtenga el consentimiento escrito del arrendador, éste puede instar la resolución del contrato y exigir que el inquilino reponga la vivienda a su estado de origen o mantenga las obras si eso le conviene.

Además, para los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de junio de 2013, podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento.

Consulta que beneficios fiscales existen en la Comunidad de Madrid.

El arrendatario de una vivienda se deberá hacer cargo de los gastos generales que deriven del propio uso de ésta: agua, luz, gas, teléfono, etc...

Además, el arrendador y el arrendatario de una vivienda podrán acordar quién debe asumir aquellos gastos que no puedan individualizarse y que correspondan a la vivienda. En este sentido, el arrendatario podrá hacerse cargo de los gastos relativos a la Comunidad de Propietarios (en aquellos edificios que se encuentren en régimen de Propiedad Horizontal), el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), etc. Para que estos gastos tengan validez y puedan repercutirse al arrendatario deberán constar por escrito y determinar el importe anual a fecha del contrato. Además, estos gastos únicamente podrán incrementarse anualmente y por un porcentaje que no supere el doble de la variación porcentual que experimente el IPC en los doce meses anteriores a la actualización.

Desde el 1 de junio de 2013 es necesario que el propietario de una vivienda que la desee alquilar disponga tanto del Certificado de Eficiencia Energética correspondiente a la vivienda en cuestión, como de la Etiqueta de eficiencia energética que se expedirá una vez obtenido aquél y que se habrá de exhibir en cualquier oferta y publicidad que se haga de la vivienda.

No obstante el CEE ya era exigible para la construcción de edificios nuevos desde la entrada en vigor del Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción. Por tanto si cree que dicha normativa pudo aplicarse ya al edificio en el que se encuentra su vivienda, consulte el Libro del Edificio que contendrá el CEE. En este caso para la obtención de la Etiqueta bastará con la presentación de dicho certificado.

El certificado contiene información sobre la calificación energética del inmueble, lo que permite conocer su consumo energético y compararlo con otras viviendas. Tiene una validez de 10 años, transcurrido dicho plazo se habrá de renovar.

Una vez se firme el contrato de arrendamiento se habrá de entregar al arrendatario una fotocopia del certificado.

Para solicitarlo puede dirigirse a cualquier profesional competente para su emisión: arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico.

El propietario deberá presentar el Certificado de Eficiencia Energética ante la Dirección General de Industria, Energía y Minas, adjuntándolo al impreso de solicitud existente a tal efecto. Dispone de más información sobre este trámite en el siguiente enlace al Portal del Ciudadano de la Comunidad de Madrid.