Hipoteca. Código de buenas prácticas para hacer frente a la inflación

La mejora del préstamo hipotecario o renegociación de la hipoteca es una opción que tienen todas las personas consumidoras y que pasa por la novación del contrato. Esta opción permite un cambio para mejorar las condiciones de la hipoteca. En el caso de que sea rechazada por parte de nuestra entidad, los consumidores tienen también la opción de acogerse a una subrogación del préstamo en otra entidad, que sí puede facilitarnos esa mejora de las condiciones.

Nuevo código de buenas prácticas

Como consecuencia de la situación de inflación que provocó la guerra en Ucrania, se produjo una subida de los tipos de interés. Muchas familias se enfrentan a una situación de empeoramiento de las condiciones de sus préstamos hipotecarios.

Frente a ello, el Real Decreto Ley 19/2022, de 22 de noviembre, plantea la creación de un código de buenas prácticas, al que las entidades financieras pueden adherirse voluntariamente, para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual para aquellas personas consumidoras que se encuentren en situación de vulnerabilidad. La vigencia del nuevo Código pudo solicitarse hasta el 24 de noviembre de 2025 (y hasta el 24 de mayo de 2026 para personas físicas residentes en zonas afectadas por la DANA de otoño de 2024).

Este nuevo código contempla medidas como la extensión de los plazos de amortización de la hipoteca, (hasta 7 años, sin que el plazo total supere 40 años y sin que la cuota resultante baje de la que se pagaba el 1 de junio de 2022, salvo que se opte por la fijación temporal de cuota indicada abajo), el establecimiento de cuotas fijas temporales durante 12 meses referenciadas a la cuota del 1 de junio de 2022 mediante carencia total o parcial de capital y un régimen particular para el tipo de interés aplicable o la presentación de ofertas de conversión de los préstamos a tipo fijo(o mixto con un primer tramo fijo de al menos 3 años). .

La exención de comisiones por convertir de tipo variable a fijo (o a mixto con primer periodo fijo ≥ 3 años) y otras rebajas arancelarias prevista en el RDL 8/2023 rigió hasta el 31 de diciembre de 2024. En 2025 ya no está vigente salvo nueva prórroga normativa.

Beneficios

Mientras duró la vigencia ampliada del Código (hasta 24/11/2025, o 24/05/2026 en zonas DANA), los titulares de préstamos hipotecarios podieron (o pueden, en el caso excepcional de afectados por la DANA) solicitar las siguientes medidas:

• Ampliación del plazo de duración del préstamo hasta un máximo de siete años, con opción de carencia total o parcial y posibilidad de fijar durante 12 meses la cuota en el importe que se pagaba el 1 de junio de 2022 (si el préstamo es posterior a esa fecha, se toma como referencia su primera cuota).
• Opción de convertir el préstamo hipotecario, de tipo variable a tipo fijo o mixto (primer tramo fijo ≥ 3 años).

Asimismo, el Real Decreto Ley modifica:

• El periodo de carencia (periodos durante los cuales sólo se paga los intereses o el capital del préstamo)
• El plazo de amortización (el tiempo de duración del préstamo podía ampliarse);
• Se reduce el tipo de interés aplicable durante el periodo de carencia, de esta forma se reduce la cuota mensual a pagar
• Se previó la posibilidad de solicitar un segundo plan de reestructuración. Es decir, volver a cambiar las condiciones pactadas en un crédito o préstamo por ejemplo disminuyendo las cuotas o ampliando las frecuencias de pago
• La ampliación de un año a dos la solicitud de dación en pago. La dación en pago consiste en entregar al banco la vivienda hipotecada para que la deuda hipotecaria se cancele.
• Ampliación de seis meses a un año el plazo de solicitud de alquiler de la vivienda al que tiene derecho el deudor hipotecario cuyo lanzamiento se haya suspendido.

Si quiere más información, puede consultar el siguiente contenido sobre hipotecas.

Requisitos

Para acogerse a esta nueva medida, el solicitante debía ser una persona física titular del préstamo hipotecario sobre su vivienda habitual,  que tenga un precio de adquisición no superior a los 300.000 euros, y que el préstamo se formalizara antes del 31 de diciembre de 2022.

El umbral general de ingresos del nuevo Código se sitúa en 4,5 veces el IPREM anual en 14 pagas (37.800 € como referencia 2023-2024).

Este límite asciende a 5,5 veces el IPREM (46.200 €) cuando algún miembro de la unidad familiar tiene discapacidad ≥ 33 %, dependencia o enfermedad que incapacite de forma permanente; y a 6,5 veces el IPREM (54.600 €) en supuestos de parálisis cerebral, enfermedad mental, discapacidad intelectual ≥ 33 %, discapacidad física o sensorial ≥ 65 % o enfermedad grave.

También era requisito que en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, su unidad familiar hubiera sufrido alguna alteración significativa de sus circunstancias económicas. 

Se pudieron acoger también las familias con especial vulnerabilidad (familias numerosas o monoparentales, con menores de edad, en las que algunos de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia, discapacidad o enfermedad grave, o que exista algún miembro víctima de violencia de género.

Consulte con su banco sobre la posibilidad de acogerse a estas medidas de renegociación de su hipoteca si aún está en plazo por las circuntancias especiales en zonas afectadas por la DANA.

Fecha de actualización: 22 de diciembre de 2025