Alquilar una vivienda: derechos y garantías

Antes de alquilar, varios son los aspectos que, como usuario, debe tener en cuenta para empezar una nueva vida con las garantías necesarias. Qué tipo de contrato se debe firmar, cuál debe ser la duración del mismo, quien se hace cargo de los desperfectos en la casa, o que fianza se establece para garantizar el arreglo de posibles desperfectos que se puedan ocasionar.

Consideraciones generales

Todos los aspectos esenciales en lo que respecta a los arrendamientos de viviendas están regulados en la Ley 29/1994, de arrendamientos urbanos, y en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

La publicidad, promociones y ofertas dirigidas al alquiler de viviendas se deben hacer de manera que no induzcan a error en los consumidores. Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado

Además, todos los contratos de arrendamiento de viviendas deberán estar redactados con claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato.

Contratos de alquiler: aspectos importantes

El contrato de alquiler se debe formalizar por escrito, y debe incluir, como mínimo, la identidad de los contratantes, la descripción de la vivienda, la duración del mismo, la renta inicial así como el certificado de eficiencia energética de la vivienda.

Si se tratara de viviendas protegidas, los contratos de arrendamiento deberán incluir cláusulas de carácter obligatorio que deberán ser visados por el órgano competente de vivienda.

La duración del contrato se acuerda libremente entre las partes. En el caso de que sea inferior a cinco años (siete en caso de una persona jurídica), el contrato será renovado obligatoriamente cada año, hasta llegar a un máximo de cinco (siete en caso de una persona jurídica). A no ser que el inquilino avise con treinta días de antelación a la fecha de renovación del contrato, que no quiere seguir renovandolo.

No procederá esta prórroga obligatoria, cuando se haya incluido esta posibilidad de forma expresa en el contrato y el arrendador manifieste, transcurrido el primer año de duración, la necesidad de ocupar la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí, para algún familiar en primer grado de consanguinidad o para su cónyuge, en caso de que exista sentencia de separación o divorcio antes de los cinco años. En este caso,  el arrendador debe haber respetado el alquiler durante un año y posteriomente comunicar al inquilino, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar, que tiene necesidad de la vivienda e indicar la causa por la que necesita recuperarla.

Recuerde que, transcurridos los cinco (siete si el arrendador sea persona jurídica) primeros años obligatorios de contrato, si ninguna de las partes notifica a la otra, con una antelación de cuatro meses en el caso del arrendador, y dos meses en el caso del inquilino, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres. Si en alguna de estas renovaciones anuales el inquilino decide no seguir renovando el contrato, deberá comunicarlo al arrendador con un mes de antelación.

Como inquilino, podrá rescindir anticipadamente el contrato pasados seis meses de la firma del mismo. Deberá, para ello, comunicárselo a su casero con una antelación de 30 días. En este caso, el contrato puede establecer una penalización equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año pendiente de cumplir hasta la finalización del mismo. Los períodos de tiempo inferiores al año se calcularán proporcionalmente. Por lo que es conveniente que revise su contrato antes de firmar para conocer si incluye esta penalización.

En lo que respecta a la fianza, esta es obligatoria, deberá entregarse en el momento de la firma del contrato, y será igual al valor del arrendamiento de un mes. El arrendador deposita esta fianza en una cuenta habilitada para ello en su comunidad autónoma. En el caso de la Comunidad de Madrid, el depósito puede realizalo a través de Internet, o bien, de manera presencial, en la calle Basílica número 23 de Madrid.

• El importe de la fianza se devolverá integro cuando finalice el contrato. En el caso de que haya habido desperfectos en la casa, se descontará del importe de la fianza los gastos de reparación.

En lo que respecta al pago de la renta de la vivienda, salvo que se acuerde otra cosa, esta suele ser mensual. Y se realizará en los primeros siete días del mes. en el lugar y de la forma que acuerden las partes (por ejemplo, en metálico, por domiciliación bancaria, mediante ingreso en una cuenta, etc.). Si no se acuerda nada, el pago se realizará por medios electrónicos. El arrendador está obligado a entregar al arrendatario un recibo o justificante del pago de la renta, a no ser que quede debidamente acreditado por otros medios, por ejemplo, con el resguardo del ingreso bancario.

La renta se actualiza cada año mediante el mecanismo acordado por ambas partes, como por ejemplo un porcentaje fijo, cualquier índice o método. Si las partes no han acordado ninguno, se actualizará aplicando la última anualidad del Índice de Garantía de Competitividad, a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato. No obstante, este incremento no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo. Además, entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024, el incremento de la renta no podrá ser superior al 3%.

Por último, el contrato se puede extinguir cuando una de las dos partes incumpla con sus obligaciones. En el caso del inquilino, es causa de extinción del contrato, que este deje de pagar la renta, que provoque daños en la vivienda o realice actividades molestas o peligrosas. En el caso del casero, si este no realiza las reparaciones necesarias para conservar la vivienda o provoca algún tipo de perturbación en ella, se podrá dar por terminado el contrato.

Obras en la vivienda

Las reparaciones y obras en una vivienda alquilada, a menudo suponen más de un quebradero de cabeza. Es importante recordar que el arrendador debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad realizando las reparaciones que sean oportunas para ello.

Aunque se vea privado de una parte de la vivienda, el inquilino debe soportar las obras de conservación o mejora que no puedan demorarse hasta después de que finalice el contrato. Si los trabajos se prolongan durante más de 20 días, como inquilino tiene derecho a que se le rebaje la renta proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar.

Por su parte, como inquilino es responsable de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste del uso ordinario de la vivienda. No obstante, no puede realizar sin el consentimiento del arrendador obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios, o que afecten a su estabilidad o seguridad.

Otros derechos como inquilino

Si el propietario decide vender la vivienda, el inquilino tiene prioridad para adquirirla, pudiendo ejercer los siguientes derechos:

• Derecho de tanteo, durante los 30 días naturales después de que se notifique la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
• Derecho de retracto. Cuando no se ha notificado o se ha omitido en la notificación algunos de los requisitos exigidos o se ha vendido a otro comprador por un precio inferior o con mejores condiciones, el arrendatario tiene derecho a impugnar la venta y adquirir la vivienda en las mismas condiciones que el otro comprador.

En el caso del fallecimiento del inquilino, pueden subrogarse al contrato, sin que se modifique su duración aquellos familiares que convivían con él durante los dos años anteriores a su muerte. Entre ellos se incluyen, su cónyuge o la persona que haya convivido con él de manera permanente, los descendientes y ascendentes y otros parientes hasta tercer grado colateral con una minusvalía igual o superior al 65 %.

Reclamaciones

En caso de tener algún problema con el alquiler de una vivienda, las administraciones de consumo sólo admitirán reclamaciones en las que el contrato se haya firmado entre un particular y una empresa; si se trata de otro particular, se tendrá que acudir a los tribunales de justicia.

En marzo de 2008 se creó el Consejo Arbitral para el Alquiler en la Comunidad de Madrid. Se trata de un órgano de carácter consultivo, creado para solucionar a través del sistema arbitral (extrajudicial) conflictos relacionados con arrendamientos de viviendas en la Comunidad de Madrid.

Puede consultar más información sobre los trámites para alquiler de una vivienda en la Comunidad de Madrid en el siguiente enlace.

Fecha de actualización: 5 de junio de 2022