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Hace siete años me compré una vivienda de nueva construcción, y actualmente presenta un deterioro en las vigas de sujeción del tejado del patio. ¿Puedo reclamarle al constructor?
Sí, usted dispondrá de un plazo de diez años desde la compra de una vivienda nueva para reclamar por deficiencias que se presenten en la estructura. Entre dichas deficiencias, se contemplan los vicios o defectos constructivos que afecten a los elementos estructurales del edificio, tales como los de cimentación, soportes, vigas, forjados o muros de carga.
¿Puedo reclamar los gastos de constitución de mi hipoteca que es anterior al año 2019?
Sí, según la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), de 25 de enero de 2024, si usted firmó su hipoteca antes de junio de 2019, pueden reclamar la devolución de los gastos de constitución.
No está claro que haya una fecha límite para reclamarlo, porque el TJUE establece que el plazo para reclamar los gastos hipotecarios se inicia una vez que el consumidor reconoce que la cláusula es abusiva. Las cláusulas abusivas son declaradas por los Tribunales de Justicia.
Para iniciar la reclamación debe reunir la documentación correspondiente a la escritura del préstamo, las facturas de los gastos de: gestoría, notaría, registro de la propiedad, comisión de apertura, tasación. Una vez tenga todos los documentos deberá remitirlos junto con su DNI al servicio de atención al cliente de su entidad bancaria. Debe hacerlo de manera que quede constancia de que lo ha entregado, por ejemplo, mediante la hoja de reclamaciones de la entidad bancaria o mediante correo certificado y pida el número de incidencia de su reclamación.
Si en el plazo de un mes no le contestan o la respuesta no es satisfactoria puede enviar su reclamación al Servicio de Reclamaciones del Banco de España. Igualmente, asegúrese de tener constancia de que lo ha entregado.
Si tampoco tiene contestación por parte del Banco de España o no es satisfactoria deberá acudir a la vía judicial, para que declaren la cláusula abusiva.
Si decide ir directamente a la vía judicial deberá ponerse en contacto con los Servicios de Orientación Jurídica o con un abogado.
Es importante que si decide ir vía judicial valoren las características concretas de su caso para evaluar qué posibilidades tiene de recuperar los costes de constitución de su hipoteca, qué cantidades podría recuperar y cuál sería el coste que tendría la reclamación vía judicial.
¿Cómo debo gestionar mi sistema de calefacción para que sea eficiente sin reducir el confort?
Una buena práctica consiste en ajustar el encendido de la calefacción al horario real de ocupación de las viviendas y apagarla por la noche, ya que cuando estamos acostados y arropados no es necesaria la calefacción, teniendo en cuenta que con 15-17ºC es suficiente para dormir confortablemente. Podría dejarla encendida por la noche con el termostato a 15-17ºC si su casa esta muy mal aislada y pierde mucho calor por la noche. Como norma, apagar por la noche y encender unos minutos al levantarse, es mucho mas eficiente que dejarla encendida toda la noche.
Siempre que sea posible, se recomienda ajustar el termostato a 20-21ºC y utilizar ropa de abrigo para estar en casa, bajar las persianas por las noches para que no se pierda el calor y correr las cortinas para evitar el frío de los cristales. Es lo que técnicamente se denomina pared fría.
Por cada grado centígrado (ºC) en que se incrementa la temperatura de un edificio o vivienda, el consumo energético aumenta en un 7%, al igual que el gasto en calefacción y las emisiones de CO2.
Para más información, puede consultar la Guía de la Energía del Instituto para la Diversificación y el Ahorro de la Energía (IDAE).
Mi vivienda sufre daños por la rotura de una bajante. ¿Qué debo hacer?
En primer lugar. debe comprobar a quién pertenece la bajante, ya que el propietario de la misma es el que debe proceder a su reparación y a la reparación de los daños que haya causado su rotura. Puede contactar con su compañía de seguros, para que le haga una valoración del caso.
Si su compañía aseguradora le indica que la incidencia es por la rotura de una bajante del edificio, entonces el administrador o el presidente de la comunidad de vecinos deberán reclamar a la compañía aseguradora del edificio. Si esta le indicase que no lo cubre, deberá comprobar las cláusulas que tenga establecidas en el contrato. Si entiende que debería cubrirlo, debe reclamar primero a la compañia de seguros de la comunidad de propietarios y si, pasado un mes, no le contestan o la contestación no es satisfactoria, podrá reclamar ante la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.
Si su compañía de seguros y la de la comunidad de propietarios no se pusieran de acuerdo sobre quién es el causante del problema, tras reclamar a ambas compañías, podrá dirigirse a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones para que dirima el asunto.
También puede comunicarlo en una junta de vecinos para pedir que lo arregle la comunidad de propietarios.
En todo caso siempre podrá acudir a la vía judicial.
¿Puedo vender mi casa si la tengo alquilada?
Sí. Pero usted debe tener en cuenta que el futuro comprador de una vivienda deberá respetar el contrato de alquiler.
En caso de venta, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente. Dispone de un plazo de 30 días para aceptar la oferta de compra que le haga el propietario. Si no se le ha hecho esa oferta o se vende el piso a otra persona a un precio inferior al notificado, sepa que el inquilino puede impugnar la venta y adquirirlo en las condiciones en las que se ha vendido; es el llamado derecho de retracto.
El comprador que adquiera la propiedad, tendrá que subrogar al contrato de alquiler y, en todo caso, introducir un anexo en el contrato con los datos del nuevo propietario.
Soy el propietario de una vivienda y voy a ponerla en alquiler. ¿Quién debe constar como titular en los contratos de suministros?
Si usted va a poner una vivienda en alquiler, es recomendable que el titular de los suministros, tanto de electricidad como de agua o gas, sea el inquilino, ya que es a quien le corresponde asumir el pago de los mismos.
Si el inquilino es el titular, y se produce un impago, el importe de los suministros impagados se requerirán al inquilino y no a usted.
Si hay una disconformidad con la factura, será el inquilino quien deba reclamar, ya que es el titular del contrato.
Si hubiese una manipulación de contador, la compañía de suministros pedirá responsabilidades y, en su caso, sancionará al inquilino.
Si, por el contrario, usted sigue manteniendo la titularidad de los suministros y el inquilino sólo aporta su número de cuenta, sepa que la compañía se dirigirá a usted cuando se produzca cualquiera de las situaciones anteriores.
El inconveniente es que cuando el inquilino se marche, dar de nuevo el alta de los suministros puede tener un coste, pero éstos pueden ser asumidos por el nuevo arrendatario, en caso de que decida volver a alquilarla.
Pregunte a su compañía cuáles serían los costes de alta o las distintas opciones que tiene en caso de impago por parte del inquilino.
¿Debo tener el certificado energético de mi vivienda si la voy a vender o a alquilar?
Sí. Si usted va a comprar o alquilar su vivienda debe tener el certificado energético en vigor. Los Certificados tienen una validez máxima de 10 años excepto cuando la calificación energética sea G, cuya validez máxima será de cinco años.
El Certificado energético lo puede realizar cualquier técnico con titulación académica habilitada para la redacción de proyectos de edificación. A su vez el técnico puede inscribirlo en el Registro correspondiente de la Comunidad de Madrid y obtener la etiqueta de eficiencia energética.
Aunque usted, como propietario es el responsable de que esté inscrito en el registro y también es el responsable de su renovación.
Para más información sobre el certificado de eficiencia energética, pinche aquí
¿Es legal que una inmobiliaria cobre comisiones al arrendador y también al arrendatario?
Sí siempre que realice dos contratos independientes, la agencia inmobiliaria podrá cobrar comisión, tanto al propietario de la casa como al comprador o arrendatario, pues ambos reciben los servicios de la inmobiliaria.
Las agencias inmobiliarias realizan un contrato denominado de mediación o corretaje, por el que alcanzan un acuerdo con el propietario de una vivienda para ofrecer su vivienda para la venta o alquiler.
Estos contratos no tienen una regulación propia, por lo que se rigen por el principio de autonomía de la voluntad de las partes recogido por el artículo 1255 del Código Civil.
Ya que este contrato con la inmobiliaria, se celebra a iniciativa del propietario de la vivienda, la comisión que cobre la inmobiliaria lo pagará el propietario, sin que pueda repercutirlo, ni una parte ni la totalidad, sobre el futuro comprador o arrendatario de la vivienda, que no es parte del contrato celebrado entre los dos primeros.
Incluir una cláusula que contemple lo contrario sería una vulneración del artículo 1257 del Código Civil, que establece que los contratos sólo pueden tener efecto entre las partes contratantes.
Sin embargo, el comprador o arrendatario firmará otro contrato con la agencia inmobiliaria, para que gestione la intermediación del alquiler o compra. Este contrato es independiente del anterior y por tanto la agencia inmobiliaria podrá cobrar también una comisión al comprador o arrendatario en concepto de búsqueda y gestiones realizadas para obtener una vivienda.
¿Cuáles son los requisitos mínimos que debe tener una vivienda de uso turístico?
Las viviendas de uso turístico (VUT) son pisos, viviendas, estudios, apartamentos o casas que se comercializan y promocionan de manera habitual en canales de oferta turística o por cualquier otro medio, amueblados y equipados, y que se alquilan de forma integral (no por habitaciones).
Deben estar inscritas en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid y poseer el Certificado de Idoneidad para la Vivienda de Uso Turístico (CIVUT).
Según este certificado, las viviendas de uso turístico deben disponer de calefacción y agua fría y caliente, ventilación directa al exterior, un extintor, así como un plano de evacuación de la vivienda.
Deben estar compuestas, como mínimo, de un salón comedor/habitación, una cocina y un baño. Estarán amueblas y equipadas y deberán disponer de hojas de reclamaciones a disposición de los usuarios. Asimismo, deben tener un teléfono de atención permanente donde poder consultar cualquier duda durante la estancia.
Si quiere más información sobre alojamientos turísticos, consulte el siguiente reportaje.
¿Cuáles son los requisitos mínimos que debe tener una vivienda de uso turístico?
Las viviendas de uso turístico (VUT) son pisos, viviendas, estudios, apartamentos o casas que se comercializan y promocionan de manera habitual en canales de oferta turística o por cualquier otro medio, amueblados y equipados, y que se alquilan de forma integral (no por habitaciones).
Deben estar inscritas en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid y poseer el Certificado de Idoneidad para la Vivienda de Uso Turístico (CIVUT).
Según este certificado, las viviendas de uso turístico deben disponer de calefacción y agua fría y caliente, ventilación directa al exterior, un extintor, así como un plano de evacuación de la vivienda.
Deben estar compuestas, como mínimo, de un salón comedor/habitación, una cocina y un baño. Estarán amueblas y equipadas y deberán disponer de hojas de reclamaciones a disposición de los usuarios. Asimismo, deben tener un teléfono de atención permanente donde poder consultar cualquier duda durante la estancia.
Si quiere más información sobre alojamientos turísticos, consulte el siguiente reportaje.