Aspectos Técnicos de la Calificación de Viviendas Protegidas
Quieres saber más sobre las calificaciones de viviendas protegidas
Decreto 74/2009, reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid
Concepto de Vivienda de Protección Pública
¿Qué tipologías de Viviendas Protegidas hay?
Según su destino:
- Venta o uso propio (Cooperativas o comunidad de propietarios)
- Arrendamiento
- Arrendamiento con opción compra
- Arrendamiento con opción compra joven
Según su precio:
- De Precio Básico
- De Precio Limitado
¿Qué límites de superficies construidas y precios, tienen las VPP?
Tendrán una superficie máxima de 150 m2 construidos (se cumplirá el art. 6 para su cálculo).
Excepciones:
Las VPPAOCJ tendrán una superficie máxima de 80 m2 construidos, y siempre Precio Básico.
Superficie menor o igual 110 m2 construidos, cuando la calificación urbanística del suelo así lo limite.
Calificación urbanística del suelo
¿Qué se debe aportar para justificar que se puedan construir un determinado tipo de viviendas?
Para confirmar este hecho, se pide la Cédula urbanística o certificado del uso del suelo expedido por el ayuntamiento y firmado por el secretario, ambos en original, en el que debe constar, el uso pormenorizado del suelo.
No valen fotocopias de planes parciales, o proyectos de reparcelación.
¿Se pueden construir viviendas mayores de 110 m2 en un suelo calificado como VPP de forma genérica?
No.
Sobre suelo destinado por el planeamiento a la construcción de VPO, VPP menor o igual 11O m2, VPP Básica, o VPP de forma genérica, SOLO podrá promoverse VPP de Precio Básico y superficie menor o igual 110 m2 construidos, salvo que esté destinada a Familia Numerosa.
En el caso de existencia de Familia Numerosa, se deberá aportar contratos firmados y libro de familia de los adjudicatarios de estas viviendas.
Extensión de la Protección Pública
¿Qué tipos de plazas de garaje hay?
- Plazas de garaje cerrados (vinculadas y no vinculadas)
- Plazas porticadas (vinculadas o no vinculadas)
- Plazas de motos (siempre serán no vinculadas)
¿Una vivienda puede tener más de una plaza vinculada?
Sí.
A una vivienda se le pueden vincular hasta 2 plazas de coche (nunca una de moto).
El precio de dichas plazas será del 50 % del módulo la 1ª plaza y del 40 % del módulo la 2ª plaza.
¿Es obligatorio vincular plazas de garaje a las viviendas?
No.
La vinculación es potestativa del promotor, salvo en el caso de minusválidos que si está obligado a vincularle una plaza adaptada, siempre que exista garaje en la promoción.
Dicha vinculación, o no vinculación, se ha de realizar a toda la promoción por igual, no siendo válido vincular a unas viviendas sí, y a otras no.
¿Se pueden hacer plazas en superficie?
No.
Sólo se pueden hacer plazas porticadas, las cuales tendrán un precio de venta del 20 % del módulo.
¿Hay una superficie máxima a calificar de plazas de garaje?
No.
La superficie de la plaza a calificar será la real y así se indicará en fichas.
No hay una superficie máxima, únicamente a efectos del cálculo del precio máximo de venta, que será de 25 m2, en el caso de que los supere.
¿Se pueden vincular las plazas de moto?
No.
Sólo se pueden vincular plazas de coche.
¿Hay una superficie máxima a calificar de trasteros?
No.
La superficie del trastero a calificar será la real y así se indicará en fichas.
No hay una superficie máxima, únicamente a efectos del cálculo del precio máximo de venta, que será de 8 m2, en el caso de que los supere.
¿Cuál es el precio máximo de venta para los trasteros?
Su precio máximo legal será el resultado de multiplicar su superficie útil por el 50 % del módulo.
¿Es obligatorio vincular trasteros a las viviendas?
No.
La vinculación es potestativa del promotor, salvo en el caso de minusválidos que si está obligado a vincularle un trastero adaptada, siempre que existan trasteros en la promoción.
Dicha vinculación, o no vinculación, se ha de realizar a toda la promoción por igual, no siendo válido vincular a unas viviendas sí y a otras no.
¿Las instalaciones auxiliares como piscinas, pistas deportivas, gimnasios, zonas de recreo y jardines se pueden cobrar?
No.
El precio de venta se aplica exclusivamente con el módulo correspondiente a las viviendas, plazas y trasteros.
Superficies
¿Cómo se computan los espacios exteriores vinculadas a cada vivienda?
Para poder computar los espacios exteriores éstos han de ser de propiedad privada.
De forma genérica la superficie útil se computa al 50 %, salvo que este 50 % sea mayor que el 10 % de la útil cerrada de la vivienda, en cuyo caso se computaría de exteriores el 10 % de lo cerrado de la vivienda.
De la misma forma se hace con la superficie construida, con independencia de que este cubierta o descubierta la terraza.
Si computándose esta superficie construida de exteriores de la vivienda, se superara la superficie máxima admisible por tipo de vivienda, la titularidad jurídica podría ser de uso y disfrute y cuyo caso no se computarían.
Este caso afecta, mayormente a terrazas de ático, y planta baja.
Si una sola vivienda superara la superficie, implicaría que todos los espacios exteriores de todas las de la misma planta tienen que tener el mismo uso.
¿Qué se debe aportar, para comprobar que las superficies interiores de las viviendas están correctamente calculadas, según el decreto?
Se pide junto a las fichas de calificación los tipos de cada vivienda con la representación de las polilíneas que conforman las diferentes piezas, utilizadas para el cálculo de las superficies interiores, descontando tabiques, puertas.
La superficie útil que corresponde a cada tipología, en el caso de un grupo de viviendas desarrolladas en altura, se realizará en una vivienda situada a una altura media de la vertical donde se encuentre.
¿La propiedad deberá certificas la titularidad de dichos espacios exteriores?
Sí.
Se pide un certificado a la propiedad, en el que se haga constar la titularidad de dichos espacios exteriores, vinculados a las viviendas.
Criterios a tener en cuenta en el tamaño de las plazas de garaje
Las superficies y tamaños, en general serán las dispuestas en las normas urbanísticas de cada ayuntamiento, con las siguiente excepción:
La plaza mínima será de 2,20 x 4,50 metros. Dichas dimensiones nunca quedarán reducidas por pilares u otros elementos.
Ordenación técnica
Las viviendas con protección pública cumplirán con lo dispuesto, tanto en la normativa estatal como en la autonómica, en materia de edificación vigente la fecha de la solicitud de la calificación provisional.
Precio de venta
¿Se pueden cambiar las calidades de un proyecto calificado provisionalmente?
Sí.
La realización de sustituciones o cabios de calidades, aun cuando hayan sido solicitadas por los adquirentes, en ningún caso podrán dar lugar a que se supere el precio máximo legal de venta.
¿A qué llamamos módulo?
Al precio máximo legal de venta por metro cuadrado de superficie útil de vivienda, para cada una de las localidades o ámbitos de la Comunidad de Madrid, según la Orden 116/2008, de 1 de abril.
Entrega de las viviendas
Todas las viviendas para arrendamiento o arrendamiento con opción a compra deberán entregarse con la cocina amueblada, con el frente de mayor longitud amueblado e instalación de horno, placa, fregadero y campana extractora.
No.
Con carácter general, la calificación provisional se solicitará para edificaciones que comprendan edificios completos y sobre una única parcela.
Sí.
En un mismo expediente podrán coexistir viviendas con protección pública para venta o uso propio, con las destinadas a arrendamiento y/o arrendamiento con opción compra, incluso con viviendas libres, si el planeamiento lo permite.
En el caso de coexistir viviendas de diferente régimen de uso, se han de agrupar por edificios o portales independientes las viviendas con el mismo uso; es decir agrupadas las de alquiler por un lado, las de venta y uso propio por otro y las libres por otro lado.
Calificación provisional
¿Qué documentación técnica se debe aportar para la calificación provisional?
- Proyecto Básico visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid firmado por el promotor y arquitecto.
- Certificado de viabilidad física y geométrica, visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid.
- La Cédula urbanística o certificado expedido por el ayuntamiento y firmado por el secretario, ambos en original. No valen fotocopias de planes parciales, o proyectos de reparcelación.
- Certificado de la propiedad, en el que se haga contar la titularidad jurídica de los espacios exteriores, propios de cada vivienda.
¿Qué deberá contener el proyecto básico que se aporta?
Proyecto básico de arquitectura, EN PAPEL, que deberá estar VISADO por el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid. Se entregará una COPIA, o dos si el promotor desea recoger sellada una copia. Y deberá contener al menos:
- Memoria:
- Cuadros de superficies generales de la promoción y específicos de viviendas, trasteros y garajes, completos y por tipos.
- Documentos justificativos del cumplimiento de los documentos básicos del código Técnico: DB-SUA (accesibilidad), DB-SI (incendios), DB-HR (protección frente al ruido), DB-HE (la limitación de demanda energética)
- Justificación del cumplimiento de las Normas Técnicas de Diseño y Calidad de las Viviendas con Protección Pública (NTC-VPP/97), en aquellos puntos que sigan vigentes.
- Relación de Normativa de obligado cumplimiento.
- Resumen del presupuesto
- Planos:
- Plantas de Arquitectura, acotados de todas las plantas. Se identificarán las viviendas, trasteros y plazas de garaje, con el tipo según calificación.
- Secciones y alzados
- Sección constructiva por hueco de fachada, y detalles de salida a espacios exteriores y de elementos con riesgo a caídas.
- Planos de protección contra incendios, indicando sectorizaciones, instalaciones de protección y extinción, alumbrado de emergencia, ventilaciones, recorridos y longitudes de evacuación, posición del vehículo de incendios y distancia a portales y fachadas.
- Plano justificativo de accesibilidad, recorridos adaptados, cotas y pendientes de rampas, dimensiones de ascensores adaptados, etc...
- Planos de tipologías de viviendas, con la representación de las ventilaciones exigidas.
- Plano de ventilación forzada de garaje.
¿Hay que reservar siempre viviendas para personas discapacitadas?
Sí.
Según normativa aplicable vigente, RD 1/2013 Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, en los proyectos de viviendas protegidas se programará un mínimo de un 4 % de las viviendas para discapacitados, con las características constructivas y diseño adecuados.
¿Qué tasa hay que pagar?
Se pagará una tasa del O,14 % del precio máximo total de la promoción, incluyendo los anejos.
Presentando el justificante del abono de la tasa correspondiente.
Modificación de la calificación provisional
¿Qué documentación técnica se deberá presentar cuando se solicite una modificación de calificación provisional?
Técnicamente, para la supervisión y aprobación de cualquier modificación de la calificación provisional, se deberá presentar:
- Escrito de la Propiedad, exponiendo los motivos de la modificación, y qué es lo que se modifica.
- Documentos del proyecto básico, memorias y planos, que se hayan modificado, visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid.
- Fichas de calificación modificadas.
- Certificado del promotor haciendo constancia que los cambios no suponen perjuicios a terceros ni incremento en el precio máximo de venta legal.
¿Qué tasa hay que pagar para la modificación?
Se abonará una tasa del 0,05 % del precio máximo legal de la promoción (viviendas y anejos).
Este porcentaje se calculará del total de la promoción que se calificó en provisional, no sólo de lo que se modifica.
Presentando el justificante del abono de la tasa correspondiente.
¿Deben conocer los adjudicatarios los cambios producidos?
Sí.
Para poder aprobar la modificación, se deberá presentar siempre la aprobación de los adjudicatarios afectados firmando los cambios producidos.
Si no hubiera adjudicatarios, la propiedad deberá presentar un escrito acreditando que no existen adjudicatarios afectados.
¿Se pueden desafectar las viviendas para personas discapacitadas?
No.
Las viviendas para discapacitados no se podrán desafectar en ningún momento, ejecutándose con las condiciones de adaptaciones para personas con movilidad reducida.
Tras la calificación definitiva se puede solicitar la venta a una persona sin discapacidad.
¿Cuándo se debe tramitar la modificación de la calificación, previamente a la calificación definitiva?
Siempre que se hayan producido cambios en las superficies útiles calificadas de viviendas, plazas de aparcamiento, trasteros y locales comerciales, o en las vinculaciones, o en cambios de tipologías, se deberá solicitar la tramitación de Modificación de Cédula.
Dicha tramitación y aprobación se ha de hacer previamente a la solicitud de la calificación definitiva.
Calificación definitiva
¿Qué documentación técnica hay que presentar para la calificación definitiva?
- Certificado Final de obra, en original, visado por los colegios correspondientes.
- Fotocopia de la Licencia de obra, y su modificación en su caso.
- Fotocopia del documento acreditativo de la entrega del Libro del Edificio en el ayuntamiento.
- Fotocopia del Libro de órdenes o Actas de obra.
- Fotocopia de los documentos acreditativos del pago de los derechos de acometidas de agua, alcantarillado, energía eléctrica y gas, que deberán estar ejecutadas.
- Certificado de puesta en servicio de los ascensores, por la empresa instaladora, y números de Registro de Aparatos Elevadores (RAE), expedidos por la Consejería de Industria.
- Certificado de Calificación energética.
- Reportaje fotográfico de todas las fachadas, exteriores e interiores, de la urbanización interior y de todos y cada uno de los armarios de acometidas ejecutadas.
¿Vale una copia en cd del proyecto?
No.
Se deberá aportar UNA COPIA COMPLETA en PAPEL, del Proyecto de Ejecución Final de la obra ejecutada, visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid y firmado por el promotor y arquitecto.
¿Qué tasa hay que aportar?
La tasa será 12,24 € por vivienda.
Presentando el justificante del abono de la tasa correspondiente.
¿Se hará visita a la obra, para poder obtener la calificación?
Sí.
Se realizará visita a la promoción para la comprobación de la adecuación del proyecto de ejecución final a la obra ejecutada, así como el cumplimiento de normativas aplicables.
Si se advirtiesen deficiencias, se comunicará al promotor.
¿Qué plazo hay para presentar la calificación definitiva?
24 meses a contar desde la concesión de la calificación provisional.
¿Se puede pedir prórroga de este plazo?
Sí.
Excepcionalmente, la Consejería, a instancia del promotor, si media causa justificada, podrá prorrogar el plazo de 24 meses, hasta un máximo de 8 meses más.
¿Se pueden solicitar calificaciones definitivas parciales?
Sí.
Siempre y cuando sea posible la puesta en uso de una parte de la construcción ya terminada, susceptible de un final de obra parcial, desde el punto de vista técnico y de una utilización de las viviendas y anejos por sus usuarios sin necesidad de esperar a la terminación total de la construcción.