Preguntas frecuentes

Preguntas frecuentes alquiler vivienda

Las cuestiones que más preocupan a los consumidores.

¿Es obligatorio aplicar la variación del IPC en la actualización de la renta de un aquiler? 

 

No, las partes pueden acordar el mecanismo de actualización. La renta solo podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.

Si el contrato prevé expresamente la revisión de la renta pero no especifica el índice o mecanismo a utilizar, se actualizará aplicando la última anualidad del Índice de Garantía de Competitividad, a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.

El incremento no podrá exceder de la variación experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

La actualización debe ser comunicada por escrito, , expresando el porcentaje aplicado y si el inquilino lo pide, deberá acompañarse de la certificación del Instituto Nacional de Estadística. Si en el contrato no existe una cláusula que establezca la actualización, la renta no se podrá actualizar.

¿Qué ley regula los contratos de arrendamiento?

El alquiler de la vivienda y las condiciones en las que debe realizarse está recogido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

¿Qué fianza me puede cobrar un propietario por el alquiler de un piso?

La ley establece que cuando se firma el contrato de alquiler, el arrendatario debe aportar de forma obligatoria una fianza en metálico, equivalente a una mensualidad de renta. Además, si las partes lo acuerdan en el contrato, el arrendador podrá solicitarle otro tipo de garantías adicionales como, por ejemplo, la presentación de nóminas o avales personales o bancarios.

El arrendador debe devolver la fianza cuando termine el contrato. Si 30 días después de la entrega de las llaves, el arrendatario no ha recibido la devolución de la fianza el arrendador tendrá que entregar ese dinero con un recargo equivalente al interés legal del dinero.

¿Puede el arrendador elevar la renta del alquiler por la realización de obras de mejora?

Sí. El arrendador puede realizar obras de mejora y eso le da derecho a elevar la renta anual, siempre que hayan transcurrido más de cinco años. Pero el aumento no puede ser de más del 20% de la renta anual vigente en el momento de la terminación de las obras.

La notificación debe hacerse por escrito, detallando los cálculos que conducen a su aumento y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

¿Puede el arrendatario de un vivienda en alquiler realizar obras en la vivienda directamente y sin consultar con el propietario?

No, no podrá realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin el consentimiento por escrito del arrendador.

¿Cómo debe de ser el pago de la renta de un arrendamiento?

Salvo otro tipo de acuerdo, el pago de la renta es mensual y debe pagarse durante los primeros siete días del mes.

¿Tiene que dar el arrendador un recibo justificativo del pago mensual del alquiler?

Sí, el arrendador tiene obligación de entregar al arrendatario un recibo o justificante del pago de la renta, a no ser que resulte debidamente acreditado por otros medios, como el resguardo del ingreso bancario.

Estoy alquilado en un piso y en el mes de mayo van a cumplirse los cinco años de alquiler. ¿Cuándo tengo que avisar al casero si ya no quiero seguir alquilado?

Si ya no quiere seguir alquilado en la casa, debe avisar con dos meses de antelación antes de que se cumplan los cinco años de alquiler, si no el contrato se podrá prorrogar hasta otros 3 años más.

No obstante, recuerde que si se encuentra en el periodo de prórroga de 3 años, deberá avisar al arrendador su intención de no renovar con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de estas prórrogas anuales.

¿Qué duración tiene que tener un contrato de arrendamiento?

La duración del contrato se acuerda libremente entre las partes. En el caso de que sea inferior a cinco años (siete si el arrendador es una empresa), el contrato será renovado obligatoriamente cada año, hasta llegar a un máximo de cinco (o siete).

Recuerde que, está prórroga obligatoria del contrato no procederá cuando el arrendador manifieste, transcurrido el primer año de contrato, la necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares. En este caso,  deberá comunicarle que tiene necesidad de la vivienda , especificando la causa, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.

Para que esto suceda, esta posibilidad debe estar incluida de forma expresa en el contrato de arrendamiento. Revíselo antes de firmar.  

¿Puedo desistir del alquiler antes de la finalización del contrato?

Sí, el inquilino puede anular el contrato si han transcurrido seis meses desde la firma, comunicándolo al arrendador con al menos 30 días de antelación. 

Existe la posibilidad de que el contrato establezca el pago de una indemnización equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año pendiente de cumplir hasta la finalización del mismo. Los períodos de tiempo inferiores al año se calcularán proporcionalmente.

Revise su contnrato antes de firmar para confirmar si incluye esta penalización.

¿Qué personas pueden subrogarse en el contrato de alquiler de la vivienda cuando fallece el arrendatario?

Si fallece el arrendatario, pueden subrogarse en el contrato, sin que se modifique su duración:

  • El cónyuge que conviva con él en el momento del fallecimiento.
  • La persona que haya convivido con el arrendatario de forma permanente en una relación como la del cónyuge, durante los dos años anteriores al fallecimiento. Si hay descendencia común, basta con la convivencia.
  • Los descendientes y los ascendientes que hayan convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores a su muerte.
  • Los hermanos que hayan convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores a su muerte.
  • Otros parientes hasta el tercer grado colateral (tíos y sobrinos carnales) con una minusvalía igual o superior al 65%, que hubieran convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores a su muerte.

Si el propietario del piso donde vivo de alquiler decide venderlo, ¿me lo tiene qué comunicar? ¿Qué ocurre si el propietario vende la vivienda sin notificarme la venta?

Deben comunicarle la intención de vender la vivienda y usted, como inquilino, tiene un derecho de adquisición preferente. El propietario debe ofrecerle la compra del piso informándole del precio y las condiciones. Usted dispone de un plazo de 30 días para contestar.

Si el propietario no le ha hecho esa oferta o vende el piso a otra persona a un precio inferior al notificado, usted puede impugnar la venta y adquirirlo en las condiciones en las que se ha vendido; es el llamado derecho de retracto, y puede ejercitarlo en el plazo de 30 días desde la notificación de la venta.

Si alquilo un piso a mi nombre, ¿puedo realquilarlo?

La vivienda arrendada solamente se puede subarrendar de forma parcial y previo consentimiento del arrendador. Además, el precio del subarriendo nunca puede ser superior al del arrendamiento inicial.

Y si es el arrendador...

¿Con cuánto tiempo tengo que avisar a mi inquilino si quiero dejar de alquilar el piso?

Si el contrato con el inquilino va a cumplir  ya los cinco años y no quiere seguir alquilando el piso, debes avisarlo con al menos cuatro meses de antelación a la finalización.

Tengo un piso en propiedad y estoy pensado alquilarlo para ganar un poco de dinero. ¿ Hay un periodo mínimo de duración del contrato de alquiler?

La duración del contrato se acuerda libremente entre las partes. En el caso de que sea inferior a cinco años, el contrato será renovado obligatoriamente cada año, hasta llegar a un máximo de cinco, excepto cuando el arrendatario manifiesta su deseo de marcharse de la vivienda (pasados los seis primeros meses y con una antelación de 30 días) o el propietario reclama el uso de la vivienda para sí mismo o sus familiares de primer grado, transcurrido el primer año. 

En este último caso, esta posibilidad deberá quedar recogida en el contrato que firme con el inquilino. 

Pasados esos primeros cinco años, y si ninguna de las partes ha manifestado, en los cuatro meses anteriores (en el caso del casero), o en los dos meses anteriores (en el caso del inquilino),  su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años