¿Universitario buscas piso de alquiler? Lee estos apuntes y no suspendas este examen
El comienzo del curso universitario suele coincidir con la búsqueda de piso o habitación. Antes de reservar, entregar dinero o firmar, conviene comprobar qué modalidad de alquiler se está contratando y qué derechos y obligaciones corresponden a cada parte.
Antes de firmar
Un contrato de alquiler puede existir aunque se haya celebrado verbalmente. No obstante, cualquiera de las partes puede exigir su formalización por escrito. Para evitar problemas, no entregue cantidades ni ocupe la vivienda sin disponer de un documento que identifique claramente el alojamiento y las condiciones acordadas.
El contrato debería indicar, al menos:
- la identidad del propietario y de todas las personas inquilinas;
- la vivienda o habitación alquilada y las zonas comunes que pueden utilizarse;
- la duración y, si es temporal, la causa concreta que justifica la estancia;
- la renta, la forma de pago y el sistema de actualización, si se pacta;
- la fianza y, en su caso, la garantía adicional;
- los suministros y gastos incluidos o a cargo de cada parte;
- si varias personas firman un único contrato, si su responsabilidad por la renta y los daños es solidaria o individual.
Consejo
Pida una copia firmada del contrato, del inventario y de cualquier justificante de pago. Conserve también el anuncio, los mensajes intercambiados y fotografías fechadas del estado de la vivienda o habitación.
¿Qué tipo de alquiler es?
No todo alquiler para estudiantes es automáticamente de temporada. La modalidad depende de la finalidad real de la ocupación, no solo del título que figure en el contrato.
Renta y forma de pago
La renta inicial se fija por acuerdo entre las partes, sin perjuicio de las limitaciones que puedan resultar aplicables en los supuestos previstos legalmente. Con carácter general, el pago se realiza por medios electrónicos. Excepcionalmente puede hacerse en metálico cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o de acceso a medios electrónicos y solicite esta forma de pago. En ese caso, el arrendador debe entregar un recibo.
Actualización de la renta
La renta solo puede actualizarse anualmente si esta posibilidad se ha pactado expresamente. Si no existe pacto, no procede la actualización.
- En los contratos que entraron en vigor con posterioridad al 26 de mayo de 2025, la actualización está sujeta al Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) publicado por el Instituto Nacional de Estadística.
- En los contratos anteriores al 26 de mayo de 2025, si existe pacto de actualización pero no se concreta el índice o mecanismo, se aplica la última anualidad del Índice de Garantía de Competitividad, sin que el incremento pueda exceder del IPC en la fecha de actualización.
Para las actualizaciones que correspondan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 existen límites extraordinarios. En los casos previstos legalmente, si la renta supera el límite máximo resultante del sistema estatal de referencia, no procede incremento. En los demás supuestos se atenderá al nuevo acuerdo de las partes y, si no lo hay, el aumento no podrá superar el 2 %, sin perjuicio de los demás límites aplicables.
En la sucesión de contratos temporales sobre la misma vivienda deben respetarse, además, los límites específicos aplicables a la renta de los contratos posteriores.
Fianza, garantías y gastos
En los nuevos contratos de vivienda habitual y de vivienda temporal, la fianza legal es de una mensualidad de renta. En la Comunidad de Madrid, corresponde al arrendador depositarla en la Agencia de Vivienda Social, aunque el contrato se haya celebrado verbalmente.
Puede consultar el procedimiento oficial de depósito y devolución de fianzas de arrendamiento.
Además de la fianza, pueden pactarse otras garantías. En los contratos de vivienda habitual de hasta cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica, no pueden superar dos mensualidades. En los alquileres temporales, la garantía adicional no puede superar una mensualidad. El arrendador no puede obligar a la persona inquilina a contratar un seguro de impago u otra cobertura equivalente en beneficio del propietario.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corresponden al arrendador y no pueden repercutirse directa o indirectamente a la persona inquilina. Solo podrán cobrarse servicios opcionales si los solicita expresamente y por escrito, después de recibir información clara sobre su carácter voluntario y su precio.
Los servicios individualizados mediante contador, como agua, electricidad o gas, corresponden normalmente al inquilino en los términos previstos en la ley y en el contrato. Los gastos generales solo pueden repercutirse si se pactan por escrito y se cumplen los requisitos legales. Los tributos asociados a la vivienda no pueden imponerse al inquilino salvo que tenga legalmente la condición de obligado tributario.
En los nuevos contratos de vivienda habitual y de vivienda temporal, la fianza legal es de una mensualidad de renta. En la Comunidad de Madrid, corresponde al arrendador depositarla en la Agencia de Vivienda Social, aunque el contrato se haya celebrado verbalmente.
Puede consultar el procedimiento oficial de depósito y devolución de fianzas de arrendamiento.
Además de la fianza, pueden pactarse otras garantías. En los contratos de vivienda habitual de hasta cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica, no pueden superar dos mensualidades. En los alquileres temporales, la garantía adicional no puede superar una mensualidad. El arrendador no puede obligar a la persona inquilina a contratar un seguro de impago u otra cobertura equivalente en beneficio del propietario.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corresponden al arrendador y no pueden repercutirse directa o indirectamente a la persona inquilina. Solo podrán cobrarse servicios opcionales si los solicita expresamente y por escrito, después de recibir información clara sobre su carácter voluntario y su precio.
Los servicios individualizados mediante contador, como agua, electricidad o gas, corresponden normalmente al inquilino en los términos previstos en la ley y en el contrato. Los gastos generales solo pueden repercutirse si se pactan por escrito y se cumplen los requisitos legales. Los tributos asociados a la vivienda no pueden imponerse al inquilino salvo que tenga legalmente la condición de obligado tributario.
Reparaciones y estado de la vivienda
El propietario debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino.
En la vivienda habitual, las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario corresponden al inquilino. Si una avería afecta a la habitabilidad, seguridad o salubridad, conviene requerir por escrito al arrendador y acompañar un presupuesto razonable. Si no responde dentro del plazo legal o se niega injustificadamente, el inquilino podrá realizar la reparación y descontar su coste acreditado de rentas futuras, siempre que se cumplan los requisitos legales.
En la vivienda temporal, el arrendador asume también las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste ordinario. Existen reglas específicas sobre comunicación, plazo de respuesta y recuperación del coste de la reparación.
Al entrar y al salir
Haga fotografías, anote las lecturas de los contadores y firme un inventario. Al finalizar, deje constancia por escrito del estado de la vivienda y de la entrega de llaves. Si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin devolución del saldo de la fianza, este devenga el interés legal.
Publicidad y reservas
La publicidad debe ser veraz y transparente y no puede omitir información relevante que pueda inducir a error. Cuando proceda, deberá incluir el índice de referencia del precio en zonas de mercado residencial tensionado, el límite legal de renta aplicable, el número o código identificativo de la unidad arrendada y la condición de gran tenedor del arrendador.
No puede afirmarse de forma general que todo alquiler temporal necesite un mismo número estatal de registro para anunciarse por internet. Deben cumplirse las obligaciones estatales, autonómicas, municipales o sectoriales que resulten aplicables en cada caso y reflejar el número o código identificativo cuando sea legalmente exigible.
Consejos para un alquiler seguro
- Compare precios y desconfíe de ofertas anormalmente bajas.
- No adelante dinero antes de comprobar la identidad del arrendador o intermediario, la existencia de la vivienda y las condiciones de la reserva.
- Visite la vivienda siempre que sea posible. Si la gestión se hace a distancia, solicite medios de verificación suficientes y evite sistemas de pago que dificulten recuperar el dinero.
- Lea el contrato completo y no firme cláusulas o anexos que no entienda.
- Compruebe qué suministros están incluidos, cómo se reparten y qué servicios opcionales ha solicitado.
- Si comparte piso, confirme si la responsabilidad es solidaria o individual y cómo se sustituye a una persona que abandone el alojamiento.
- Conserve anuncios, mensajes, contratos, inventarios, recibos, fotografías y justificantes.
- Compruebe la información sobre eficiencia energética cuando resulte exigible.
| Modalidad | Régimen principal | Duración | Fianza legal en nuevos contratos |
| Vivienda completa como residencia permanente | Vivienda habitual | Pactada, con prórrogas legales | 1 mensualidad |
| Vivienda completa por curso con causa temporal real | Vivienda temporal | Más de 31 días; regla general, hasta 12 meses | 1 mensualidad |
| Habitación como residencia permanente | Vivienda habitual parcial | Régimen de vivienda habitual | 1 mensualidad |
| Habitación por desplazamiento temporal | Vivienda temporal parcial | Más de 31 días; regla general, hasta 12 meses | 1 mensualidad |
| Contrato de temporada anterior a 8/10/2026 | Régimen anterior hasta vencimiento | La pactada | La del régimen anterior |
- Compare precios y desconfíe de ofertas anormalmente bajas.
- No adelante dinero antes de comprobar la identidad del arrendador o intermediario, la existencia de la vivienda y las condiciones de la reserva.
- Visite la vivienda siempre que sea posible. Si la gestión se hace a distancia, solicite medios de verificación suficientes y evite sistemas de pago que dificulten recuperar el dinero.
- Lea el contrato completo y no firme cláusulas o anexos que no entienda.
- Compruebe qué suministros están incluidos, cómo se reparten y qué servicios opcionales ha solicitado.
- Si comparte piso, confirme si la responsabilidad es solidaria o individual y cómo se sustituye a una persona que abandone el alojamiento.
- Conserve anuncios, mensajes, contratos, inventarios, recibos, fotografías y justificantes.
- Compruebe la información sobre eficiencia energética cuando resulte exigible.
| Modalidad | Régimen principal | Duración | Fianza legal en nuevos contratos |
| Vivienda completa como residencia permanente | Vivienda habitual | Pactada, con prórrogas legales | 1 mensualidad |
| Vivienda completa por curso con causa temporal real | Vivienda temporal | Más de 31 días; regla general, hasta 12 meses | 1 mensualidad |
| Habitación como residencia permanente | Vivienda habitual parcial | Régimen de vivienda habitual | 1 mensualidad |
| Habitación por desplazamiento temporal | Vivienda temporal parcial | Más de 31 días; regla general, hasta 12 meses | 1 mensualidad |
| Contrato de temporada anterior a 8/10/2026 | Régimen anterior hasta vencimiento | La pactada | La del régimen anterior |
Si necesita reclamar
Antes de reclamar, intente resolver el problema directamente y por escrito. Conserve el contrato, justificantes de pago, anuncios, comunicaciones, fotografías, facturas y presupuestos.
Cuando el arrendador o intermediario sea una empresa o profesional, la persona consumidora puede acudir a las autoridades de consumo. Si propietario e inquilino actúan como particulares, el conflicto no constituye una relación de consumo y deberá resolverse por las vías civiles que correspondan, sin perjuicio de la mediación o el arbitraje cuando proceda.
Más información: sección de vivienda de la Comunidad de Madrid y Oficina de Atención al Consumidor de la Comunidad de Madrid.