Información completa: alquiler de vivienda
Alquilar una vivienda supone asumir una serie de derechos y obligaciones tanto para la persona propietaria como para la inquilina. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece las principales reglas aplicables a estos contratos.
La normativa diferencia entre el alquiler de vivienda habitual, el alquiler temporal y el alquiler por habitaciones. Saber ante qué modalidad nos encontramos es importante, ya que no todas están sometidas exactamente a las mismas reglas.
Definición y tipos de alquiler de vivienda
El arrendamiento o alquiler de una vivienda consiste en la cesión por parte del propietario (arrendador) del uso y disfrute de una vivienda por un tiempo determinado a otra persona (arrendatario) quien, a cambio, paga una determinada cantidad de dinero (renta) pactada libremente entre las partes.
Vivienda habitual
Es el alquiler destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda de la persona arrendataria. La finalidad real del contrato determina el régimen jurídico aplicable: el nombre que las partes den al contrato no permite, por sí solo, excluir las garantías propias del alquiler de vivienda habitual.
Alquiler temporal
Responde a una necesidad de alojamiento transitoria y acreditable, por ejemplo, por motivos laborales, de estudios, médicos u otra circunstancia que justifique que la ocupación no tenga carácter permanente. La causa de la temporalidad debe identificarse en el contrato.
Los contratos temporales no pueden utilizarse para eludir las garantías del alquiler de vivienda habitual. Si no existe una causa temporal real o se producen los supuestos legales de sucesión o prolongación de estos contratos, podrá resultar aplicable el régimen de vivienda habitual.
Alquiler por habitaciones
La normativa contempla también el alquiler de una parte de la vivienda. Cuando se alquilen separadamente varias habitaciones, la suma de las rentas de los contratos que estén simultáneamente en vigor no podrá superar la renta que corresponda al alquiler de la vivienda completa, en los términos establecidos legalmente.
El contrato de alquiler
Es muy recomendable formalizar siempre el contrato por escrito. No obstante, un contrato puede existir aunque se haya celebrado verbalmente. Cualquiera de las partes puede exigir su formalización por escrito.
En el contrato conviene hacer constar, al menos:
- la identidad del propietario y del inquilino;
- la identificación de la vivienda;
- la duración del contrato;
- la renta inicial y la forma de pago;
- el sistema de actualización de la renta, si se ha pactado;
- la fianza y, en su caso, las garantías adicionales;
- los gastos que correspondan a cada parte;
- las demás condiciones acordadas.
En los contratos temporales deberá identificarse, además, la causa que justifica la temporalidad.
Consejo
Lea detenidamente todas las cláusulas antes de firmar y conserve una copia del contrato y de la documentación relacionada con el alquiler.
Duración del alquiler de vivienda habitual
Las partes pueden pactar libremente la duración del contrato. Si la duración acordada es inferior a:
- cinco años, cuando el arrendador sea una persona física;
- siete años, cuando el arrendador sea una persona jurídica.
El contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esos periodos mínimos, salvo que la persona arrendataria manifieste su voluntad de no renovarlo en los términos establecidos legalmente.
Una vez alcanzados los cinco o siete años, si ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de finalizar el contrato dentro de los plazos previstos en la ley, podrá continuar mediante prórrogas anuales hasta un máximo de tres años más.
¿Puede el propietario recuperar la vivienda para utilizarla?
Cuando el arrendador sea una persona física, podrá recuperar la vivienda antes de que finalice el periodo mínimo obligatorio si se cumplen, entre otros, los siguientes requisitos:
- ha transcurrido al menos el primer año del contrato;
- esta posibilidad consta expresamente en el contrato;
- la vivienda se necesita como residencia permanente para el propio arrendador, para familiares de primer grado por consanguinidad o adopción, o para su cónyuge en los supuestos legalmente previstos de separación, divorcio o nulidad;
- la necesidad se comunica al inquilino con la antelación exigida legalmente.
¿Puede el inquilino dejar la vivienda antes de que termine el contrato?
En los contratos de vivienda habitual, la persona arrendataria puede desistir una vez transcurridos seis meses, siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
En los contratos temporales, puede desistir una vez transcurrido un mes, con una antelación mínima de diez días. Cuando el desistimiento se realice cumpliendo estos requisitos, no procede indemnización a favor del arrendador.
Consejo
Comunique el desistimiento por un medio que permita acreditar tanto su contenido como la fecha de recepción.
La renta
La renta inicial se fija por acuerdo entre las partes, sin perjuicio de las limitaciones que puedan resultar aplicables en los supuestos previstos legalmente.
La renta puede aumentar si se realizan obras de mejora en la vivienda, pero únicamente si se llevan a cabo una vez transcurridos los cinco (siete si es persona jurídica) años de duración del contrato. El aumento no puede ser mayor del 20% de la renta vigente en ese momento.
Puede pactarse entre las partes que el arrendatario se haga cargo de ciertos gastos, como los generales para el adecuado sostenimiento del inmueble (gastos de comunidad, garaje, etc.) y los de los servicios (agua, luz, teléfono…).
En ningún caso podrán imponerse a la persona arrendataria los tributos asociados a la vivienda, salvo cuando tenga la condición de obligado tributario.
Las partes pueden pactar que, durante un plazo determinado, la obligación de pagar la renta se reemplace, total o parcialmente, por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar la vivienda. Si el inquilino no lleva a cabo las obras en los términos y condiciones pactadas, el arrendador puede resolver el contrato.
Actualización de la renta
La renta solo puede actualizarse anualmente si esta posibilidad se ha pactado expresamente en el contrato. Si no existe pacto expreso, no procede la actualización.
- Los contratos de alquiler que entraron en vigor con posterioridad al 26 de mayo de 2025 se actualizarán de acuerdo al Índice que publique el Instituto Nacional de Estadística INE y que se denomina Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV).
- Para contratos firmados con anterioridad al 26 de mayo de 2025, si el contrato prevé expresamente la revisión de la renta, pero no especifica el índice o mecanismo a utilizar, se actualizará aplicando la última anualidad del Índice de Garantía de Competitividad, (tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato). En cualquier caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder al Índice de Precios al Consumo a fecha de actualización.
El arrendador puede exigir la nueva renta al inquilino a partir del mes siguiente a su notificación por escrito. En la comunicación debe incluirse el porcentaje que se ha aplicado y, si el arrendatario lo solicita, la correspondiente certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Fianza
Es obligatoria y se formaliza en el momento de la firma del contrato. Corresponde al inquilino su pago y es igual al valor del arrendamiento de un mes. El arrendador deposita esta fianza en una cuenta habilitada para ello en su comunidad autónoma. En el caso de la Comunidad de Madrid, el depósito se realiza a través de la Agencia de la Vivienda Social de la Comunidad de Madrid. La obligación de depósito existe aunque el contrato se haya celebrado verbalmente.
Este importe se devuelve íntegramente al inquilino cuando finaliza el contrato. Si se han producido desperfectos en la vivienda (que no sean los de un uso normal), se descontarán del importe de la fianza los gastos de su reparación.
Si después de un mes de la entrega de llaves el inquilino no ha recibido la fianza, puede reclamar no sólo la devolución de su importe sino también los intereses que se hayan generado.
Las partes pueden pactar en el contrato otras garantías adicionales a la fianza, que no podrán exceder de las dos mensualidades de renta para los contratos de cinco años de duración (siete si son persona jurídica).
Actualización de la fianza
La fianza se puede actualizar una vez cumplidos los cinco primeros años del contrato (siete si el arrendador es persona jurídica). No obstante, cada vez que el alquiler se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el inquilino que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente en el momento de la prórroga.
Garantías adicionales
Además de la fianza, las partes pueden acordar otras garantías para asegurar el cumplimiento del contrato.
En los contratos de vivienda habitual de hasta cinco años, o de hasta siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica, su valor no podrá superar dos mensualidades de renta. En los alquileres temporales se aplica el límite específico establecido legalmente.
El arrendador no puede obligar a la persona inquilina a contratar un seguro de impago u otra cobertura equivalente en beneficio del propietario.
Gastos de gestión inmobiliaria
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corresponden al arrendador. No pueden repercutirse directa o indirectamente al inquilino mediante conceptos o denominaciones diferentes.
Solo podrán cobrarse servicios opcionales si el inquilino los solicita expresamente y por escrito, después de haber recibido información clara sobre su carácter voluntario y su precio.
Recuerde
Antes de pagar una cantidad a una agencia inmobiliaria, compruebe qué servicio se está cobrando y a quién corresponde legalmente asumirlo.
Gastos de la vivienda, suministros y tributos
Las partes pueden pactar por escrito que determinados gastos generales correspondan al inquilino si se cumplen los requisitos legales. En edificios en régimen de propiedad horizontal, el contrato debe indicar el importe anual de esos gastos en la fecha de celebración.
Los servicios individualizados mediante contadores, como los consumos de agua, electricidad o gas, corresponden al inquilino en los términos previstos legalmente y en el contrato.
No pueden imponerse a la persona arrendataria los tributos asociados a la vivienda, salvo cuando tenga legalmente la condición de obligado tributario.
Las partes pueden pactar por escrito que determinados gastos generales correspondan al inquilino si se cumplen los requisitos legales. En edificios en régimen de propiedad horizontal, el contrato debe indicar el importe anual de esos gastos en la fecha de celebración.
Los servicios individualizados mediante contadores, como los consumos de agua, electricidad o gas, corresponden al inquilino en los términos previstos legalmente y en el contrato.
No pueden imponerse a la persona arrendataria los tributos asociados a la vivienda, salvo cuando tenga legalmente la condición de obligado tributario.
Conservación y reparaciones
El propietario debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al inquilino. La persona arrendataria deberá comunicar la necesidad de reparación lo antes posible.
Cuando el propietario no atienda una reparación necesaria, el inquilino podrá requerirle por escrito, acompañando un presupuesto. Si no responde dentro del plazo legal o se niega injustificadamente, podrá realizar la reparación y descontar de la renta su coste acreditado, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.
En los contratos temporales existen reglas específicas sobre reparaciones, plazos de respuesta y pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario.
Consejo
Realice por escrito las comunicaciones sobre reparaciones y conserve presupuestos, facturas, fotografías y justificantes.
Obras de mejora en la vivienda
¿A quién corresponde la realización de obras de mejora en la vivienda? ¿puede el inquilino realizar obras o reparaciones sin consultar al casero?
¿Qué ocurre al finalizar el contrato?
Propietario e inquilino deben revisar conjuntamente la vivienda y documentar su estado en el momento de la entrega.
La normativa prevé la formalización de un documento sobre el estado de la vivienda. Si no se firma o no se hacen constar desperfectos, podrá presumirse que la vivienda se entregó en adecuado estado, salvo prueba en contrario.
Consejo
Al entrar y al salir de la vivienda, haga fotografías, conserve el inventario y anote las lecturas de los contadores. Deje constancia de la entrega de las llaves.
¿Cuándo puede resolverse el contrato?
El propietario podrá resolver el contrato, entre otros supuestos, por:
- la falta de pago de la renta;
- la falta de pago de la fianza o de otras cantidades que correspondan al inquilino;
- los daños causados intencionadamente en la vivienda;
- la realización de obras no consentidas cuando sea necesario el consentimiento del propietario;
- la realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas;
- el incumplimiento de otras obligaciones esenciales previstas legalmente.
La persona arrendataria también podrá resolver el contrato cuando el propietario incumpla obligaciones esenciales, como las relativas a la conservación de la vivienda.
Subrogación, compra preferente y otros derechos de los inquilinos
¿Cómo reclamar?
Antes de presentar una reclamación, intente resolver el problema directamente con la otra parte y conserve:
- el contrato;
- los justificantes de pago;
- los correos electrónicos y otras comunicaciones;
- las fotografías, facturas y presupuestos;
-
el inventario y cualquier otro documento que permita acreditar los hechos.
Si el arrendador es una empresa o profesional
Cuando el conflicto se produzca entre una persona consumidora y una empresa o profesional, podrá acudir a las autoridades de consumo.
Si el alquiler es entre particulares
Cuando propietario e inquilino actúan como particulares, el conflicto no constituye una relación de consumo. Las controversias corresponden normalmente a la jurisdicción civil, sin perjuicio de que puedan utilizarse mecanismos de mediación o arbitraje cuando proceda.
Consejo Arbitral para el Alquiler
En la Comunidad de Madrid, propietario e inquilino pueden someter determinadas controversias al Consejo Arbitral para el Alquiler, siempre que exista acuerdo entre ambas partes.
El Consejo Arbitral para el Alquiler es un órgano colegiado de carácter consultivo, cuyo fin es fomentar y apoyar la implantación del sistema arbitral como solución extrajudicial de los conflictos relativos a los arrendamientos de viviendas en la Comunidad de Madrid.
Ofrece una mayor seguridad jurídica y protección frente a los impagos o las condiciones abusivas tanto a propietarios como a inquilinos en los arrendamientos de viviendas. Unos y otros reciben asesoramiento gratuito antes, durante y después del procedimiento arbitral.
Antes de alquilar, recuerde
- Lea detenidamente el contrato antes de firmarlo.
- Compruebe si se trata de un alquiler de vivienda habitual, temporal o por habitaciones.
- Si es temporal, compruebe que la causa de la temporalidad aparece correctamente identificada.
- Solicite y conserve una copia del contrato.
- Guarde los justificantes de pago y las comunicaciones con el propietario o la agencia.
- Documente el estado de la vivienda al entrar y al salir.
- Compruebe qué gastos corresponden al propietario y cuáles al inquilino.
- No acepte el cobro de gastos de gestión inmobiliaria que correspondan legalmente al arrendador.
- Antes de aceptar una actualización de la renta, compruebe el índice y los límites aplicables.
- Recuerde que el propietario debe depositar la fianza en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid.
- Ante cualquier duda, infórmese antes de firmar, modificar o finalizar el contrato.
Puede encontrar más información en la sección de vivienda en la página web de la Comunidad de Madrid.