Inspección y revisión de ascensores: conozca todos los datos

Es importante que conozca los plazos, los procedimientos y los responsables que intervienen en todo el proceso para garantizar la seguridad y el buen funcionamiento de los aparatos elevadores.

La normativa vigente regula la puesta en servicio, la modificación, el mantenimiento y la inspección de los ascensores, así como las medidas mínimas de seguridad que deben incorporarse progresivamente en los ascensores existentes. El Real Decreto 355/2024 aprobó la Instrucción Técnica Complementaria (ITC AEM 1) “Ascensores”, en vigor desde el 1 de julio de 2024.

El titular del ascensor es el propietario del mismo y será su responsabilidad mantener el aparato en buen estado de funcionamiento durante todo el tiempo que pueda ser utilizado. Asimismo, está obligado a firmar un contrato con una empresa encargada del mantenimiento del ascensor.

Las revisiones presenciales de mantenimiento preventivo deben cumplir, como mínimo, los siguientes plazos:

• Cada cuatro meses. Para ascensores en viviendas unifamiliares y para determinados ascensores instalados en edificios de viviendas de hasta tres paradas y que no puedan dar servicio a más de 20 viviendas en total.
• Cada mes. Para el resto de ascensores. En estos casos, no podrán transcurrir menos de 20 días ni más de 45, entre cada revisión presencial de mantenimiento.

Recuerde que, una vez realizado el mantenimiento, la empresa contratada tiene la obligación de entregar al titular un boletín con los datos fundamentales de cada actuación, en un plazo máximo de diez días.

Este boletín debe incluir, entre otros datos, la fecha de revisión, la hora de inicio y finalización, la identificación de la empresa conservadora y del conservador, el número de Registro de Aparato Elevador, la dirección del ascensor, la relación de trabajos realizados y la firma del conservador. También debe mantener actualizado el registro de mantenimiento del ascensor. El boletín pueda emitirse en papel o por vía electrónica, si el titular dispone de medios y lo acepta. 

En el caso de que el titular tenga conocimiento de que el ascensor no reúne las debidas garantías de seguridad, es su obligación impedir el funcionamiento del mismo.

Todos los ascensores deben someterse a una inspección periódica en los siguientes plazos:

• Dos años. Para ascensores instalados en edificios de uso industrial y de pública concurrencia.

A estos efectos, se consideran lugares de pública concurrencia, entre otros, los locales de espectáculos y actividades recreativas, determinados locales de reunión, trabajo y uso sanitario, hoteles, bares, restaurantes, aeropuertos, estaciones de viajeros, hospitales, centros comerciales y otros espacios abiertos al público o con una ocupación elevada. En edificios con distintos usos, deberá atenderse al uso principal del edificio, ya que la existencia aislada de una consulta o despacho profesional en un edificio residencial no implica necesariamente que todo el edificio se considere de pública concurrencia.

• Cuatro años. Para los ascensores instalados en edificios de más de 20 viviendas o con más de cuatro plantas.
• Seis años. El resto de ascensores.

En todas las inspecciones, la empresa encargada de la misma deberá revisar entre otros, el estado mecánico de las puertas y la garantía de cierre, los medios de suspensión y tracción, el funcionamiento de los frenos mecánicos, el limitador de velocidad, el paracaídas y los amortiguadores probados con cabina vacía y a velocidad reducida o, el dispositivo de petición de socorro.

Estas inspecciones técnicas periódicas se llevarán a cabo por Organismos de Control en presencia de representantes de la empresa encargada del mantenimiento, que prestarán su asistencia cuando sea necesario para garantizar la seguridad de las maniobras y el correcto desarrollo de la inspección.

La inspección periódica debe contratarla el titular del ascensor o su representante no puede ser contratada por la empresa conservadora.

Una vez efectuada la inspección técnica, el organismo de control debe entregar el certificado de inspección al órgano competente en materia de industria, al titular y a la empresa conservadora. 

• Si se detectan defectos leves, deberán subsanarse como máximo antes de seis meses desde la fecha de su detección. 
• Si los defectos son graves, el certificado indicará el plazo de subsanación, que no podrá superar los seis meses desde la visita de inspección. 
• En caso de defectos muy graves, el ascensor deberá quedar fuera de servicio hasta que se corrijan y se realice una nueva inspección favorable. 

Además, en el interior de la cabina, el organismo de control colocará una etiqueta indeleble con el resultado de la inspección.

Esta etiqueta indicará, entre otros datos, el número de Registro de Aparato Elevador, el organismo actuante, el número del certificado de inspección periódica y la fecha de la próxima inspección. Las etiquetas son diferentes según el resultado de la inspección: favorable, condicionada o fuera de servicio. 

Para más información, puede consultar la legislación sobre la Instrucción Técnica Complementaria para ascensores.

Adaptaciones obligatorias y gastos en comunidades de propietarios

La normativa vigente también prevé que los ascensores existentes incorporen determinadas medidas mínimas de seguridad cuando resulte necesario. Estas medidas pueden detectarse, por ejemplo, durante las inspecciones periódicas, y pueden referirse a aspectos como la nivelación de la cabina, la protección frente al cierre de puertas, la comunicación bidireccional para pedir auxilio desde la cabina, los dispositivos de control de carga, las guías o los contrapesos.

Estas actuaciones pueden implicar obras, reparaciones o adaptaciones técnicas y, por tanto, generar gastos extraordinarios o derramas en comunidades de propietarios. 

Con carácter general, los propietarios deben contribuir a los gastos generales necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, conforme a su cuota de participación o a lo especialmente establecido en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad.

Si las actuaciones son necesarias u obligatorias para cumplir la normativa de seguridad, el acuerdo de la junta suele referirse a la distribución de la derrama y a la forma de pago. No obstante, conviene revisar siempre el título constitutivo, los estatutos y el acuerdo adoptado por la comunidad, ya que pueden existir reglas específicas de reparto de gastos, especialmente respecto de locales, garajes u otros elementos que no utilicen directamente el ascensor.

Todos los ascensores deben tener un contrato de mantenimiento en vigor, pero tenga en cuenta estos consejos a la hora de realizar dicho contrato:

• La empresa mantenedora no tiene por qué ser la misma que la empresa que fabricó o instaló el ascensor
• En el siguiente enlace puede consultar las empresas mantenedoras de ascensores autorizadas por la Comunidad de Madrid. Pida varios presupuestos y compare qué servicios le ofrecen, antes de decidirse por una de ellas.
• Si su piso es de obra nueva, tenga en cuenta que no tiene por qué subrogarse en el contrato de mantenimiento que tuviera el promotor.
• Sepa que la garantía del ascensor o de sus componentes no se pierde automáticamente por contratar el mantenimiento con una empresa diferente a la que lo fabricó o instaló. En todo caso, conviene revisar las condiciones concretas de la garantía y conservar la documentación del ascensor, de la instalación y de las reparaciones realizadas.
• La empresa conservadora debe realizar correctamente las operaciones que tenga encomendadas y responder de su actuación conforme a la normativa aplicable y al contrato suscrito. Además, al finalizar el contrato, debe dejar el ascensor en condiciones de ser mantenido por otra empresa, facilitando la información y los códigos necesarios para el acceso a la programación del cuadro de maniobra para operaciones de mantenimiento y rescate. 
• Cuando realice un contrato de mantenimiento revise las coberturas que está contratando y aquello que no incluye. Intente evitar contratos de gran duración o con penalizaciones elevadas por resolución anticipada, ya que el servicio puede cambiar con el tiempo o pueden aparecer ofertas con tarifas o condiciones más ventajosas.
• Si la empresa conservadora comunica una subida del precio del mantenimiento, revise el contrato antes de aceptarla. La actualización normativa puede exigir nuevas obligaciones técnicas, pero eso no significa que cualquier incremento pueda aplicarse automáticamente si no está previsto contractualmente o no se informa de forma clara y justificada.
• Por último, recuerde guardar siempre una copia de su contrato de mantenimiento.

En caso de tener algún problema relacionado con la seguridad, el mal funcionamiento del ascensor o el resultado de la inspección técnica, puede dirigirse a la administración competente en materia de industria de la comunidad autónoma.

Si el problema se refiere al contrato de mantenimiento, al precio, a la facturación, a la información recibida o a una posible modificación unilateral de las condiciones contratadas, puede presentar una reclamación ante los servicios de consumo.