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Hipoteca

Concepto de hipoteca y contenido del contrato. Novación, subrogación e hipoteca inversa.

La adquisición de una vivienda es una de las decisiones más importantes que los consumidores toman en la vida. Pocos son los que pueden pagar el inmueble al contado y en gran parte de los casos, para tener una vivienda en propiedad es necesario solicitar financiación a una entidad financiera.

 

Para aumentar la seguridad jurídica y la transparencia del proceso, que a veces resulta complicado para el hipotecado, por la cantidad y complejidad de los documentos que se deben firmar, la legislación sobre hipotecas eleva el nivel de protección de los consumidores, en aspectos tan fundamentales como la información que se debe facilitar antes de firmar la hipoteca, el papel de asesoramiento de los notarios, así como en todas aquellas relativas a la protección de aquellos que no puedan pagar la hipoteca.

 

 

dedoEs importante que acuda a varias entidades financieras y compare las distintas ofertas que cada una de ellas tienen. La tasa TAE le ayudará a poder comparar etre ellas, ya que es el porcentaje total de intereses que se pagará durante el crédito, cuanto más alta, más cara.

 

dedoCuando contrata una hipoteca está obligado a contratar un seguro que cubra el riesgo contra incendios. No obstante, la entidad financiera con la que firme el contrato no puede obligarle a firmar ese seguro como requisito obligatorio para firmar el préstamo. Deberá aceptar las pólizas alternativas que ofrezcan otros prestatarios.

 

dedoLas entidades financieras están obligadas a realizar un estudio en profundidad sobre la solvencia, antes de la firma del contrato. Este estudio es gratuito para el consumidor. Si le han evaluado incorrectamente, esto no permitirá a la entidad rescindir el contrato.

 

dedoLos notarios tienen un papel importante en el asesoramiento en la firma de la hipoteca. Aproveche la visita y pregunte todas aquellas cuestiones que no comprende de los documentos que le entreguen, antes de hacer firme el contrato.

 

dedoConserve toda la documentación del crédito hipotecario durante la vigencia del mismo. Recuerde que cuando termina de pagar, debe elevar a escritura pública también la finalización del crédito.

 

dedoLea con detenimiento toda la información que el banco le facilite durante la vigencia del contrato y compruebe que las comisiones y tipos de interés son los acordados. Si algo no entiende, pregunte.

 

dedoEn cualquier momento durante la vigencia del préstamo puede cancelar total o parcialmente la hipoteca. Esto puede suponer unas comisiones que el banco puede cobrarle en contraprestación.

A este Código de Buenas Prácticas se pueden acoger:

  • Los deudores de préstamos hipotecarios sobre su vivienda habitual que se encuentren en el umbral de exclusión.
  • Los fiadores y garantes hipotecarios que no sean los deudores, con respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que para el deudor hipotecario.

 

verdePuede conocer la lista de entidades que están adheridas al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre vivienda habitual.

Se entiende que están en umbral de exclusión aquellas personas que se encuentran en estas circunstancias:

Botón Además, estos límites se extenderán adicionalmente sobre el precio de la vivienda, que en el caso de la quita no podrá superar los 300.000 euros, mientras que para la dación en pago no excederá los 250.000 euros.

Medidas que se pueden aplicar

Reestructuración de deuda

En el plazo de un mes desde que el cliente de la entidad bancaria presente la solicitud de reestructuración de su hipoteca, junto con la documentación que acredite que se encuentra en las situaciones que contempla la ley, la entidad le debe notificar la viabilidad (se entenderá que es viable si a partir de su aplicación resulta una cuota menor o igual al 50% de la renta familiar) del plan de restructuración, que consistirá en estas medidas:

 

  • Carencia de capital de cinco años al EURIBOR + 0,25%
  • Ampliación del plazo de amortización hasta 40 años (a contar desde la concesión).
  • Con carácter indefinido, no se aplicarán las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de préstamo hipotecario.
  • No abonar ninguna compensación por la amortización anticipada en los diez años posteriores a la aprobación del plan.
  • El interés de mora máximo será el interés pactado + 2%

 

Además, también se podrán reunificar el conjunto de deudas que tuviera el deudor.

No podrán formular la solicitud los deudores a quienes ya se les esté reclamando la deuda en un procedimiento de ejecución en el que ya esté señalada la fecha de subasta de la vivienda.

 

Documentación a presentar: 

 

  • Percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar: certificado de rentas, últimas tres nóminas percibidas, certificado de la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo, etc.

  • Número de personas que habitan la vivienda: libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho, certificado de empadronamiento de los seis meses anteriores, declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
  • Titularidad de los bienes: certificados expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar, escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros.
  • Declaración responsable del deudor.

 

 

Quita

Si el plan de reestructuración resulta inviable (se entenderá que lo es cuando establezca una cuota superior al 50% de la renta familiar), se podrá solicitar una quita, cuya concesión es facultativa para la entidad, entre alguna de estas opciones:

 

  • Reducción en un 25%.
  • Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.
  • Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.

 

Pueden solicitarla aquellos deudores que se encuentren en un proceso de ejecución hipotecaria con subasta con fecha señalada, o bien, a los que aun estando incluidos en el umbral de exclusión, no pueden optar a la dación porque la vivienda presenta cargas posteriores a la formalización de la hipoteca.

Dación en pago

En el plazo de 12 meses desde la solicitud de la restructuración, si ésta o la quita no resultaran viables para el deudor, éste podrá solicitar entregar la vivienda a cambio de cancelar completamente la deuda.

Existe también la posibilidad de dación en alquiler durante dos años, sin prórroga, salvo acuerdo entre las partes, con un precio de alquiler que sería del 3% del capital pendiente durante los dos primeros años y según mercado el resto, con un interés de mora del 10%.

No se les puede aplicar a deudores que se encuentren en un proceso de ejecución con subasta con fecha señalada o a aquellos cuya vivienda esté gravada con cargas posteriores.

Derecho a un alquiler social

También puede solicitar y obtener el alquiler de la vivienda por una renta anual máxima del 3% de su valor al tiempo de la aprobación del remate, determinado según tasación.

La duración será de un año, prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta completar el plazo de cinco años. Por mutuo acuerdo entre el ejecutado y el adjudicatario podrá prorrogarse anualmente durante cinco años adicionales.