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Hipotecas: evita sorpresas con la letra pequeña

La compra de una vivienda va asociada, en la mayoría de las ocasiones, con la contratación de un crédito hipotecario, algo que nos obligará a afrontar un pago nada desdeñable durante bastantes años.

Dada la complejidad de este tipo de préstamos, es interesante conocer algunos aspectos antes de abrir una hipoteca con una entidad financiera:

  • La cantidad de dinero que le va a prestar el banco o caja dependerá de la tasación del inmueble (cargo que deberá pagar usted y que oscila en torno a los 300-400 euros) y de su capacidad de endeudamiento (normalmente las entidades financieras tienen en cuenta que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 40 o 50% de los ingresos netos). Debe saber que, desde diciembre de 2007, la ley establece que la entidad sólo le podrá conceder como máximo el 80% de la tasación.
  • Le hablarán de plazos, cuotas y sistemas de amortización. El plazo es el límite de tiempo que se acuerda entre la entidad y el cliente para devolver el dinero (normalmente entre 20 y 35 años). La cuota de amortización es la cantidad de dinero, incluidos los intereses, que pagará mensualmente. El sistema se refiere a la forma de calcular las cuotas que se tienen que pagar durante el período que dura el préstamo.
  • Para calcular qué intereses tendrá que pagar, aparte del dinero solicitado, le aplicarán un tipo de interés sobre el capital sumando el índice de referencia (que suele ser el Euríbor) más el diferencial que marca el banco (por ejemplo + 0,25%). Esto da el Tipo de Interés Nominal, pero es importante fijarse siempre mejor en el TAE (Tasa Anual Equivalente), que es el tipo de interés real que se paga, pues tiene en cuenta también sus posibles revisiones, las comisiones y el plazo de amortización. 

 

  • La entidad financiera le aplicará una serie de comisiones por gestionar el préstamo. Es muy importante conocerlas y negociarlas antes de firmar el contrato. Estas son las principales:

    • Comisión de apertura: es un porcentaje que cobra por los gastos administrativos y de gestión de la apertura del préstamo. Suele oscilar entre el 0 y el 2% del importe del préstamo solicitado.
    • Comisión por cancelación: se aplica sobre la cantidad total pendiente de abonar en el momento de cerrar el préstamo.
    • Comisión por amortización anticipada o cancelación parcial: se aplica sobre cantidades que se pagan anticipadamente durante la vida del préstamo.
    • Se puede dar el caso de que en lugar de abrir un préstamo hipotecario nuevo se proceda a una subrogación (cambiar de titular el préstamo) o a una novación (renegociar las condiciones de su préstamo). En ambos casos, la comisión que cobra el banco o caja es un porcentaje que se aplica sobre el capital que falta por devolver.

 

  • Además de estas comisiones, usted deberá afrontar los siguientes gastos al abrir una hipoteca:

    • Gastos de notaría: se pagan al notario al formalizar la hipoteca mediante escritura pública.
    • Gastos de registro: se pagan por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Cuando se termine el pago del préstamo, también se tendrá que pagar una cancelación registral para eliminar del Registro de la Propiedad la inscripción de esa carga hipotecaria.
    • Gastos de gestión: por la tramitación de la escritura del préstamo, que normalmente realiza la propia entidad.
    • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): se aplica sobre las primeras copias de escrituras de constitución de hipotecas sobre un inmueble. Los porcentajes varían según la Comunidad Autónoma.

 

  • Al abrir el préstamo, estará obligado a contratar un seguro básico de daños para la vivienda (se asegura el continente y el contenido), pero no tendrá que hacerlo necesariamente con su banco o caja. Seguramente le ofrecerán la posibilidad de acogerse a otros seguros, como el de vida o el de protección de pagos. La contratación de este último es cada vez más frecuente, pues permite afrontar una posible situación de endeudamiento que impida seguir pagando las cuotas.

 

Recomendaciones

Ante lo complejo de contratar un préstamo hipotecario y la cantidad de gastos que genera, es importante tener en cuenta las siguientes recomendaciones:

  • Estudie si le interesa más un tipo de interés fijo o variable. El fijo suele ser más elevado, pero no está sometido a las fluctuaciones de la economía y permitirá que su cuota mensual no varíe nunca. El variable es más bajo que el fijo pero puede subir o bajar en función de los cambios en el Euríbor o el índice de referencia sobre el que se calcula su hipoteca. Hoy en día hay bancos que ofrecen un tipo mixto, que mezcla el fijo y el variable y que puede ser una buena opción en situaciones de cambios en los tipos de interés.
  • Examine siempre todas las comisiones que va a aplicar la entidad. A veces un buen tipo de interés o un interés mixto puede estar contrarrestado, por ejemplo, por un porcentaje demasiado alto en la comisión de apertura.
  • Procure que las cancelaciones parciales sean cero. Le permitirá amortizar capital cuando consiga reunir unos ahorros sin que le cueste nada. Si decide amortizar, valore si le interesa más acortar el préstamo en años o en cantidad mensual a pagar, pues si lo que desea es reducir intereses, sepa que se ahorrará más acortando el tiempo del préstamo que la cuota al mes.
  • Pida que todas las condiciones queden por escrito. A veces le pueden ofrecer una comisión cero para la cancelación parcial, pero en el contrato figurar otro tipo de comisión. Aunque el director le diga que es un acuerdo verbal, desconfíe: pasados unos años puede ser otro el director de esa sucursal y no respetar el acuerdo verbal. Es mejor que siempre figure por escrito.
  • Preste atención a las condiciones que le pone la entidad para contratar la hipoteca: domiciliar la nómina, contratar un plan de pensiones, contratar un seguro determinado… Estudie bien si le conviene.
  • Compare ofertas de distintas entidades e infórmese de todas las condiciones que conlleva cada una. Tenga en cuenta que la publicidad es vinculante y lo que ponga en un cartel publicitario es lo que la entidad debe cumplir. Esté muy atento a la letra pequeña en la publicidad.
  • No firme nada que considere abusivo o que no le quede claro. Se puede reclamar por cláusulas abusivas (por ejemplo, si al contratar la hipoteca le obligan a firmar la domiciliación de su nómina sin haberle informado antes y sin haber estado usted de acuerdo).

 

Reclamaciones

Si tiene algún problema con la entidad financiera por incumplimiento de las normas de la actividad bancaria o por incumplimiento de buenas prácticas, puede poner una reclamación dirigiéndose al Servicio de Atención al Cliente de la entidad. Si no obtiene respuesta en el plazo de un mes o no le resulta satisfactoria, puede presentar su reclamación en el Servicio de Reclamaciones del Banco de España.